Anforderungen an nach § 198 BewG vorgenommenen Marktanpassungsabschlag

Begründung eines Gutachtens

Das Gericht stellte klar: Die Begründung eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ist ein ureigenes Element jeder Gutachtertätigkeit. Es kommt nicht allein darauf an, dass ein Gutachten im Ergebnis richtig ist, es muss auch richtig begründet, nachvollziehbar und nachprüfbar sein. Die Vergleichbarkeit von Kauffällen lässt sich dabei nur überprüfen, wenn der Gutachter die markwertrelevanten Merkmale der gefundenen Vergleichskauffälle offenlegt.

Finanzamt wies Gutachten ab

Worum ging es in dem Fall? Die Klägerin übertrug dem Kläger schenkweise ein Grundstück. Das Finanzamt hat den Grundbesitzwert auf über 5 Mio. EUR festgelegt. Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein und reichte ein Gutachten ein, in dem ein deutlich niedrigerer Verkehrswert ermittelt wurde. Dabei nahm der Gutachter einen Marktanpassungsabschlag in Höhe von 20 % vor; begründet wurde dieser Abschlag mit einer Kaufpreisabfrage von 7 Vergleichskauffällen. Das Finanzamt hielt das Gutachten für nicht plausibel und wies es zurück. Neben weiteren Beanstandungen sei insbesondere die durchgeführte Marktanpassung nicht ausreichend dargestellt und nachvollziehbar begründet worden. Die dargestellten 7 Verkaufsfälle könnten aufgrund der nur vagen Beschreibung nicht auf ihre Vergleichbarkeit mit dem Bewertungsobjekt geprüft werden.

Anforderungen an Marktanpassungsabschlag

Die Klage ist unbegründet. Ein Sachverständigengutachten ist zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. Nimmt der Sachverständige Abschläge vor, müssen sie objektivierbar und grundstücksbezogen begründet sein, und zwar nicht nur dem Grunde nach, sondern auch hinsichtlich der Höhe. Die Begründung eines Gutachtens ist ein ureigenes Element jeder Gutachtertätigkeit.

Vergleichbarkeit überprüfen

In vorliegenden Fall lässt sich die Vergleichbarkeit der 7 Kauffälle nur überprüfen, wenn der Gutachter die markwertrelevanten Merkmale der gefundenen Vergleichskauffälle offenlegt; hier hat der Gutachter aber lediglich die Abfragekriterien mitgeteilt, nicht aber die Verkaufspreise oder das Bodenwert- und Ertragsniveau der Vergleichsfälle.

Ständige BFH-Rechtsprechung

Das Urteil vermag nicht zu überraschen, da es der ständigen BFH-Rechtsprechung entspricht (vgl. BFH, Urteil v. 16.9.2020, II R 1/18). Immerhin stellt der Senat fest, dass einem Gutachten, das bei Fehlen bewertungsrechtlicher Sonderregelungen den Vorgaben der ImmoWertV entspricht und plausibel ist, regelmäßig zu folgen sein wird. In vergleichbaren Fällen ist also auf eine eingehende Begründung des Gutachters besonderer Wert zu legen.

FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 3.12.2025, 3 K 14165/24