Scheitert die Veräußerung eines Grundstücks, sind die Aufwendungen (z.B. Notar- und Gerichtskosten) weder bei den Einkünften aus VuV noch bei privaten Veräußerungsgeschäften abziehbar.
Hintergrund
Der Eigentümer E vermietete mehrere Objekte und erzielte daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Eines dieser Objekte, das E weniger als 10 Jahre im Bestand hatte, wollte er veräußern. Die Veräußerung scheiterte jedoch an Finanzierungsproblemen des Erwerbers. Im Zusammenhang mit der fehlgeschlagenen Veräußerung machte E Notar- und Gerichtskosten von rund 5.000 EUR sowie Bewirtungsaufwendungen von 60 EUR als Werbungskosten geltend.
Das FA und das FG verweigerten den Abzug sowohl bei den Einkünften aus VuV (§ 21 EStG) als auch bei den sonstigen Einkünften (privates Veräußerungsgeschäft i.S. v. § 22 Nr. 2, § 23 EStG) ab.
Entscheidung
Auch der BFH lehnt den Werbungskostenabzug ab.
Werbungskosten sind bei VuV abziehbar, wenn sie durch diese Einkunftsart veranlasst sind. Daran fehlt es, soweit die Aufwendungen durch die Veräußerung eines Mietwohnobjekts veranlasst sind. Im Streitfall sind die Aufwendungen entstanden, weil E das Grundstück veräußern, also nicht mehr vermieten wollte. Daran ändert sich nichts dadurch, dass letztlich der Käufer den Aufwand verursacht hatte. Denn die Kosten entstanden E nur, weil er das Grundstück verkaufen wollte. Allein dieses zivilrechtliche Rechtsverhältnis zwischen E und dem Käufer ist der Grund für die entstandenen Aufwendungen. Sie stehen in keinerlei Zusammenhang mit der Vermietung, die - nach dem gescheiterten Veräußerungsversuch - weiterlief.
Die Aufwendungen sind auch nicht als - vergebliche - Werbungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts absetzbar. Zwar können Aufwendungen, die während des maßgeblichen Zeitraums (sog. Spekulationsfrist von jetzt 10 Jahren) angefallen sind, grundsätzlich Werbungskosten sein. Gleichwohl sind jedoch Veräußerungskosten nicht abziehbar, wenn es nicht zu einem Veräußerungsgeschäft kommt und der Steuertatbestand somit nicht verwirklicht wird.
Hinweis
Bei den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften reicht daher die Einkünfteerzielungsabsicht nicht aus. Dieses Merkmal wird durch den maßgeblichen Zeitraum objektiviert. Das bedeutet: Wird innerhalb der Frist veräußert, ist das Ergebnis steuerbar. Vom Veräußerer getragene Notariats-, Maklergebühren, Reisekosten usw. anlässlich der Veräußerung sind dann abziehbar. Kommt es jedoch nicht zur Veräußerung, fällt die Tätigkeit insgesamt in die nicht steuerbare Vermögenssphäre. Der bloße Veräußerungsversuch und die damit verbundenen Aufwendungen sind steuerrechtlich ohne Bedeutung, wenn es nicht zur Veräußerung kommt.
BFH Urteil vom 01.08.2012 - IX R 8/12 (veröffentlicht am 19.09.2012)