Vererben Eltern oder Elternteile ihre Wohnimmobilie an Kinder, die die Immobilie wegen des sanierungsbedürftigen bzw. maroden Zustandes abreißen und neubebauen, können diese die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nicht in Anspruch nehmen.
Sachverhalt:
Eine Mutter vererbte das seit Jahren nicht renovierte und sanierte Wohnhaus aus den 50er Jahren (mit einer Wohnfläche von nur 50m²) an ihren Sohn. Dieser riss das Wohnhaus ab und teilte dem Finanzamt mit, dass dies wegen des maroden Zustandes unausweichlich gewesen wäre und er einen Neubau plane, den er selbst zu Wohnzwecken nutzen wolle. Da der Wert der Erbschaft insgesamt den persönlichen Freibetrag von 400.000 EUR überstiegen hatte, beantragte er für das Wohnhaus die Steuerbefreiung für die Vererbung des „Familienheims“. Das Finanzamt verweigerte die Steuerbefreiung, weil diese an den Fortbestand des alten Wohnhauses gekoppelt sei.
Entscheidung:
Das Finanzgericht gab dem Finanzamt recht. Zwar reiche es aus, wenn der Erbe die Wohnimmobilie der Eltern „alsbald“ zu eigenen Wohnzwecken nutzt (sofern er nicht aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert sei). Im Fall der vollständigen physischen Beseitigung des Wohnhauses fehle es aber am für die Steuerbefreiung erforderlichen Fortbestand des „familiären Lebensraumes“. Die umfassende Sanierung bzw. Renovierung des Gebäudes vor dem Einzug hätte das Finanzgericht (so lässt es sich dem Urteil entnehmen) anerkannt.
Den maroden Zustand des Wohnhauses hat das Finanzgericht ebenso wenig als „zwingenden Hinderungsgrund“ anerkannt wie die geringe Wohnfläche. Aus der Gesetzesbegründung ergebe sich, dass nur persönliche Hinderungsgründe (wie z. B. Pflegebedürftigkeit oder Tod) unschädlich für die Steuerbefreiung sind.
Praxishinweis:
Soweit ersichtlich hat das Finanzgericht die Revision nicht zugelassen. Ob der Kläger Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt hat oder nicht, ist – soweit ersichtlich – noch nicht bekannt. Die Beurteilung des Finanzgerichts ist nicht unbedingt zwingend. Als „familiären Lebensraum“ könnte man je nach subjektiver Beurteilung (die natürlich auch von Richtern vorgenommen wird) statt der „physischen“ Immobilie auch den Standort als solchen (Grundstück, Umgebung, Nachbarn etc.) ansehen. Zudem hätte ein (wenn auch äußerst selten vorkommender) Abriss und Neubau seitens der Eltern die Steuerbefreiung ermöglicht. Es ist daher nicht auszuschließen, dass der BFH in Zukunft Gelegenheit bekommen wird, sich mit dieser Frage zu beschäftigen. Die Steuerbefreiung gilt grundsätzlich nur soweit, als die Wohnfläche 200 m² nicht überschreitet. Der Erbe muss die Wohnung anschließend für 10 Jahre zu eigenen Wohnzwecken nutzen (die o. g. zwingenden persönlichen Hinderungsgründe ausgenommen.
FG München, Urteil v. 22.10.2014, 4 K 847/13, Haufe Index 7536495