Bei der Ermittlung eines Grundstückswertes können die erforderlichen Bodenrichtwerte durch Gutachter festgestellt werden. Bild: Corbis

Der Wert eines Erbbaugrundstücks kann im Vergleichswertverfahren ermittelt werden, sofern Vergleichskaufpreise oder abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Dabei gelten die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte als verbindlich.

Die Klägerin hat in 2010 mehrere Erbbaugrundstücke geerbt. Das Finanzamt hat die Bodenwertanteile auf Basis von geschätzten Erbbauzinsen ermittelt. Mit dem dagegen gerichteten Einspruch hat die Klägerin ein Sachverständigengutachten vorgelegt, das mangels Kauffällen das Vergleichsverfahren verneint und stattdessen eine ertragsorientierte Berechnung durch die finanzmathematische Methode heranzieht. Das Einspruchsverfahren blieb erfolglos.

Ermittlung des Grundstückswerts 

Das Finanzgericht stuft die Klage als unbegründet ein. Es lehnt die Herabsetzung der festgestellten Grundstückswerte entsprechend dem Gutachten des Sachverständigen ebenfalls ab. Der Wert von Erbbaugrundstücken ist im Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG zu ermitteln, wenn für das Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen. Andernfalls bildet der Bodenwertanteil den Wert des Erbbaugrundstücks.

Wert des Gutachterausschusses ist verbindlich 

Dem folgend hat das Finanzgericht im Klageverfahren den Gutachterausschuss beauftragt und zieht die von diesem mitgeteilten Vergleichsfaktoren heran. Das Finanzgericht stuft die Daten des Gutachteraus­schusses als verbindlich ein; sie sind keiner grundlegenden richterlichen Überprüfung zugänglich. Nur offensichtliche Fehler könnten durch das Finanzgericht berichtigt werden. Es ermitteln sich durchweg höhere Grundstückswerte als vom Finanzamt im Wege der Schätzung errechnet. Deshalb sind die angefochtenen Bescheide nicht aufzuheben.

Das Gutachten des Sachverständigen ist nicht als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts der Erbbaugrundstücke geeignet (§ 198 BewG). Denn für den Nachweis gelten grundsätzlich nur die auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften, im Streitfall die Verordnung über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV). Zwar sind nach § 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV verschiedene Verfahren zugelassen; die finanzmathematische Methode gehört jedoch nicht dazu.

Revision beim BFH 

Das Finanzgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen; diese ist mittlerweile auch beim Bundesfinanzhof eingelegt worden (Az beim BFH II R 7/18). Damit wird in absehbarer Zeit zu den bisher noch nicht höchstrichterlich geklärten Punkten eine Entscheidung des BFH vorliegen.

Niedersächsisches FG, Urteil v. 14.12.2017, 1 K 210/14, Haufe Index 11659045

Schlagworte zum Thema:  Grundstück, Vergleichswertverfahren, Gutachten

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