Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine denkmalgeschützte Immobilie

Hintergrund: Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude bei einem denkmalgeschützten Objekt

Zu den bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbaren Werbungskosten gehört gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG auch die AfA für ein zur Einkünfteerzielung genutztes Gebäude. Ist für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen.

Sachverhalt: Streit über die Aufteilungsmethode

• Der Kläger erwarb 2003 ein mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebautes Grundstück für 800.000 EUR. Die Anschaffungsnebenkosten beliefen sich auf 40.468,84 EUR .
• Die AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermittelte der Kläger auf der Grundlage der gesamten Anschaffungskosten. Aufgrund des Denkmalschutzes sei von einer unendlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen. Das Grundstück könne nicht ohne Gebäude genutzt werden.  Ein Bodenwert sei in Zukunft nicht erzielbar. Unter Zugrundelegung einer angenommenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren betrug die AfA 33.619 EUR.
• Während des Einspruchsverfahrens berücksichtigte das Finanzamt (FA) einen Anteil der Anschaffungskosten für den Grund und Boden in Höhe von 57,44 % und setzte ausgehend von einem AfA-Satz von 2,5 % die AfA mit 8.943 EUR an.

Die Kläger erhoben Klage beim Finanzgericht (FG). Im Klageverfahren holte das FG ein Sachverständigengutachten ein, das am 22.4.2022 erstellt wurde. Der Sachverständige kam unter Anwendung des allgemeinen Ertragswertverfahrens (§ 27 Abs. 5 Nr. 1, § 28 ImmoWertV 2021) zu dem Ergebnis, dass auf das Gebäude 41,10 % und auf den Grund und Boden 58,90 % der Anschaffungskosten entfielen. Er legte eine Restnutzungsdauer des Gebäudes von 30 Jahren zugrunde.

Die Kläger reichten im FG-Verfahren ein eigenes (Partei-)Gutachten ein. Laut diesem war auf der Grundlage des vereinfachten Ertragswertverfahrens (§ 27 Abs. 5 Nr. 2, § 29 ImmoWertV 2021) der Kaufpreisanteil für den Grund und Boden mit 0 EUR anzusetzen und der gesamte Kaufpreis dem Gebäude zuzuordnen.

Das FG wies die Klage unter Berücksichtigung des Gutachtens des von ihm beauftragten Sachverständigen als unbegründet ab.

Entscheidung: Ermittlung der Anschaffungskosten des Grund und Bodens nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren

Die Revision ist teilweise begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur teilweisen Klagestattgabe.

Allgemeines Ertragswertverfahren

Für die Schätzung des Werts des Grund- und Bodens sowie des Gebäudeanteils kann im Streitfall die ImmoWertV 2021 herangezogen werden, da bei Gutachten, die ab dem 1.1.2022 erstellt werden, diese Anwendung findet.

Zwischen den Beteiligten besteht Einvernehmen, dass für die Ermittlung des Verkehrswerts das Ertragswertverfahren heranzuzuziehen ist (§ 27 ImmoWertV 2021). Allein streitig ist, ob das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) oder das vereinfachte Ertragswertverfahren (§ 29 ImmoWertV 2021) heranzuziehen ist.

Sowohl das allgemeine als auch das vereinfachte Ertragswertverfahren sind darauf ausgelegt, den zutreffenden Gesamtwert zu finden. Der Unterschied der beiden Varianten liegt darin, dass beim allgemeinen Ertragswertverfahren die Bodenwertverzinsung vom Reinertrag abgezogen wird, während beim vereinfachten Ertragswertverfahren der Bodenwert abgezinst wird. In beiden Varianten entspricht die Kapitalisierungs- oder Abzinsungsdauer der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Beide Varianten führen daher zu dem gleichen Ertragswert der Immobilie. Lediglich die Aufteilung des Ertragswerts auf Grund und Boden sowie Gebäude erfolgt unterschiedlich.

Das FG hat ohne Rechtsfehler die Kaufpreisaufteilung des gerichtlich bestellten Sachverständigen nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) herangezogen, wobei der Gutachter unter Einbeziehung von Alter und Zustand des Gebäudes sowie der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zum Ergebnis einer zeitlich begrenzten Nutzungsdauer von 30 Jahren gekommen ist. 

Bodenwert zutreffend ermittelt

Der Gutachter hat von der Ableitung des Bodenwerts aufgrund von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren Abstand genommen, da keine geeigneten Vergleichsverkäufe vorlagen. Er hat dementsprechend unter Zuhilfenahme der Bodenrichtwertkarte der Stadt Z die Bewertung von Grund und Boden als unbebautes Grundstück vorgenommen. Einen wertmindernden Einfluss hat er aus sachverständiger Sicht verneint und ausgeführt, dass das Grundstück auch ohne denkmalgeschütztes Gebäude nicht besser oder höher ausnutzbar wäre.

Die gegen die Wertermittlung des gerichtlichen Sachverständigen erhobenen Einwände greifen nicht durch

Auch ein Denkmalobjekt hat eine begrenzte Nutzungsdauer und muss in bestimmten Zeiträumen modernisiert und instandgesetzt, in extremen Fällen abgerissen und wiederaufgebaut werden, um den Rohertrag nachhaltig erzielen zu können. Es unterliegt der Abnutzung, was sich nicht zuletzt daran zeigt, dass für das hier streitige Gebäude auch AfA vorgenommen wurde.

Der von den Klägern begehrte Ansatz des Werts von Grund und Boden mit 0 EUR scheidet daher aus. Im Streitfall steht nach den Feststellungen des FG nur das Gebäude unter Denkmalschutz, nicht die darunter liegende Fläche. Die Einschränkungen des Denkmalschutzes betreffen nur das Gebäude und haben grundsätzlich keinen Einfluss auf den Grund und Boden.

Der Wert von Grund und Boden drückt insbesondere die Lage aus und ist in dieser Hinsicht zum Stichtag fest und unveränderlich. Eine längere Nutzungsdauer des Gebäudes hat keinen Einfluss auf den Bodenwert.

AfA-Satz ist mit 3,3 % zu berücksichtigen

Die Revision des Klägers ist insoweit begründet, als das FG auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c EStG den AfA-Satz rechtsfehlerhaft mit 2,5 % angesetzt hat. Denn aufgrund der vom gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellten Restnutzungsdauer von 30 Jahren, die er nach den Vorgaben der ImmoWertV 2021 anhand der Substanz des Gebäudes, bestehender Baumängel sowie vorgenommener Umbauten und Modernisierungen ermittelt hat, ist der AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG mit 3,3 % zu berücksichtigen.

BFH, Urteil v. 7.10.2025, IX R 26/24; veröffentlicht am 20.11.2025

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