Bei einer Gewerbeimmobilie in Form eines verpachteten Hotelkomplexes ist die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von grundsätzlich 30 Jahren festzustellen. Der Prognosezeitraum beginnt regelmäßig mit der Anschaffung, auch wenn ein späterer Umbau mit anschließender Neuverpachtung erfolgt.  

Die Steuerpflichtige ist eine im Jahr 1993 gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), an der die Brüder einer Hoteliers-Familie beteiligt sind. Die GbR erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eines Hotelkomplexes bestehend aus dem Hotel, einem Nebengebäude sowie einem Einfamilienhaus. Die Brüder betreiben eine Steuerkanzlei sowie weitere Hotels in Europa. Zunächst erfolgte die Verpachtung des gesamten Objekts an einen fremden Dritten. In den Jahren 1999 und 2000 wurde das Hotel umgebaut, aus ursprünglich 6 Zimmern wurden 22 Zimmer, das Restaurant wurde renoviert und dadurch zu einem 4-Sterne-Haus. Die weitere Verpachtung erfolgte zunächst durch eine Betriebs-GmbH, in welcher fremde Geschäftsführer eingesetzt waren. Ab 2010 übernahm die Ehefrau eines der Gesellschafter die Geschäftsführung. Das Hotel und das Restaurant werden mit fremden Wirten betrieben.

Finanzamt führte Prognoseberechnung durch

Im Rahmen der Veranlagung 2011 führte das Finanzamt aufgrund der bisherigen Entwicklung eine Prognoseberechnung durch und errechnete für den Zeitraum 1995 bis einschließlich 2024 einen Totalverlust. Wegen fehlender Einkunftserzielungsabsicht erkannte das Finanzamt die Verluste der Jahre 2008-2012 nicht (mehr) an. Gegen diese Bescheide legte die Steuerpflichtige Einsprüche ein und trug vor, die Umsätze seien hinter den Erwartungen zurückgeblieben, weil das Hotel heruntergewirtschaftet gewesen sei. Sie trägt vor, es handele sich bei dem Hotel um eine marktgängige Gewerbeimmobilie, welche durchgängig fremdvermietet worden sei. Es sei daher von einer dauernden Vermietungstätigkeit mit einer ununterbrochenen Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Die in den Jahren 2000/2001 erfolgten umfangreichen Modernisierungs- und Erweiterungsarbeiten hätten das Ziel der Aufwertung des Objekts und besserer Marktaussichten gehabt und dürften nicht unberücksichtigt bleiben. Halte man im vorliegenden Fall eine Prognoseberechnung überhaupt für erforderlich, sei das BMF-Schreiben vom 8.10.2004 (HaufeIndex 1247790) zu beachten, wonach für den Beginn des 30-jährigen Prognosezeitraums nicht der Erwerb des Objekts, sondern der Abschluss des Objektausbaus Ende 2001 maßgeblich sei.

Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht 

Das Finanzgericht sah den Hotelkomplex bestehend aus Hotel, Nebengebäude und Einfamilienhaus einheitlich als ein Objekt und zwar als Gewerbeimmobilie an. Die Einkunftserzielungsabsicht sei bei Gewerbeimmobilien anhand einer Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung von 30 Jahren, der in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und der anfallenden Werbungskosten festzustellen. Der Prognosezeitraum beginne im Urteilsfall mit der Anschaffung im Jahr 1993 und nicht erst nach Abschluss der Umbaumaßmaßnahmen im Jahr 2001. Entgegen der Ansicht der Steuerpflichtigen bewirkte der Umbau in den Jahren 1999-2001 und die anschließende Neuverpachtung an die Betriebs-GmbH keine Änderung der Verhältnisse, die zu einem Neubeginn des Prognosezeitraums geführt hätten. Das Finanzgericht begründet dies damit, dass die Immobilie von Anbeginn und auch weiterhin zur Nutzung als Hotel verpachtet wurde. An der Art der jeweiligen Pachtverträge habe sich nichts geändert. Außerdem ergebe sich aus der Einnahmen- /Ausgabenentwicklung der Jahre 1995-2012, dass sich durch die Renovierungsarbeiten keine wesentliche Verbesserung der Einnahmesituation gegenüber den Jahren vor der Renovierung ergeben habe. So beliefen sich die Einnahmen 1995-1998 auf ca. 550.000 DM (= 275.000 EUR) p.a., die Einnahmen 2005-2007, also nach der Renovierung, durchschnittlich auf 220.000 EUR p.a., später sogar deutlich weniger. Das Finanzgericht vermag darin keine Veränderung der Verhältnisse zu erkennen, die einen Neubeginn des Prognosezeitraums begründe. Zur Überzeugung des Finanzgerichts habe die Steuerpflichtige den Hotelbetrieb aus privaten Gründen fortgeführt.

Vermietung von Gewerbeimmobilien 

Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Dies gilt nach ständiger Rechtsprechung jedoch nur für die Vermietung von Wohnungen, nicht indes für die Vermietung von Gewerbeimmobilien. 

Revisionsverfahren anhängig

Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Steuerpflichtigen hin hat der Bundesfinanzhof die Revision zugelassen. In dem unter dem Aktenzeichen IX R 16/18 geführten Revisionsverfahren wird der BFH  nunmehr zu entscheiden haben, ob der 30-jährige Prognosezeitraum für ein Gewerbeobjekt mit der Beendigung einer umfangreichen Renovierung und Erweiterung neu beginnt. Er wird weiter zu entscheiden haben, ob die Vermietung eines Hotelkomplexes mit Hotelgebäude, Nebengebäude und einem Wohnhaus durch einen Mietvertrag für den Prognosezeitraum einheitlich oder getrennt für jedes Objekt zu beurteilen ist. Mit Urteil v. 26.11.2008, IX R 67/07, Haufe Index 2130905, hat der BFH entschieden, dass bei Vermietung mehrerer Objekte die nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerbare Tätigkeit stets objektbezogen sei. Vermiete ein Steuerpflichtiger mehrere Objekte, z. B. zwei Grundstücke, so sei daher jede Tätigkeit grundsätzlich je für sich zu beurteilen; dies gelte auch, wenn mehrere Immobilien aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags zusammen zur Nutzung überlassen werden. Es bleibt daher abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof dies im Urteilsfall sieht.  

FG München, Urteil v. 16.11.2017, 11 K 1149/14, Haufe Index 11988197 

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