Zahlungsverzug bei der Miete muss bei Kündigungszugang bestehen

Eine fristlose Kündigung wegen eines kündigungsrelevanten Zahlungsverzugs ist verfrüht und somit unwirksam, wenn zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung der für die Kündigung erforderliche Zahlungsverzug noch nicht vorgelegen hat. Für den entsprechenden Kündigungszugang ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.

Ein Mieter aus Berlin wurde von seiner Vermieterin wegen um einige Tage verspäteter Mietzahlung bereits in der Vergangenheit angemahnt. Auch die Miete in den Monaten Januar und Februar 2018 ging unpünktlich ein.

Vermieterin kündigte Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzug

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis und nach ihren Einlassungen warf sie die fristlose Kündigung am 5.2.2018 gegen 15.40 Uhr in den Briefkasten des beklagten Mieters. Das war aber letzlich etwas zu schnell, um den gewünschten Erfolg zu erreichen. Anders als das Landgericht Berlin sah das Kammergericht Berlin die Kündigung deshalb für unwirksam an.

Kündigungsgrund muss zum Zeitpunkt des Zugangs vorgelegen haben

Nach den Ausführungen des Kammergerichts setze die Wirksamkeit einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB voraus, dass der Kündigungsgrund im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliege. Eine zu früh ausgesprochene Kündigung sei daher unwirksam.

Sie kann auch durch den späteren Eintritt von kündigungsrelevanten Umständen nicht nachträglich wirksam werden, so das KG Berlin. Vorliegend lag jedoch am 05.02.2018 Verzug für die Mieten Januar und Februar 2018 und somit für zwei aufeinanderfolgende Termine am 5.2.2018 noch nicht vor.

Der Verzug wäre erst einen Tag später eingetreten

Die Miete war jeweils spätestens am 3. Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen. Da der Samstag als Werktag insoweit nicht zähle, war der 3. Werktag der Montag (5.02.2018). An diesem Tag hätte die Miete für Februar 2018 daher noch fristgerecht gezahlt werden können. Verzug mit der Februarmiete sei daher erst am 06.02.2019 eingetreten und somit nach Zugang der Kündigung.

Vermieterin konnte Zugang nach Zahlungsverzug nicht beweisen

Die Klägerin sei auch dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass die Kündigung erst nach Zahlungsverzug dem Beklagten zuging. Es sei vorliegend jedoch nicht auszuschließen, dass der Beklagte den Briefkasten bereits am 5.02.2018 geleert habe.

Die Klägerin habe auch nichts Abweichendes vorgetragen und unter Beweis gestellt. Der Umstand, dass der Beklagte die Kündigung erst am 06.02.2018 an seinen Rechtsanwalt gefaxt habe, sei nicht ausreichend, um auf eine Kenntnisnahme der Kündigung erst an diesem Tag zu schließen.

(KG Berlin, Urteil v. 20.06.2019, 8 U 132/18).

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Hintergrund: Verzug des Mieters

Der Mieter kommt, wenn er nicht termingerecht zahlt, ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs bedarf daher grundsätzlich keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung (BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 115/08). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt. Eine in diesem Fall ohne Abmahnung erfolgte Kündigung ist grundsätzlich nicht treuwidrig.

Wenn der Vermieter allerdings über einen längeren Zeitraum nicht tätig wird, kann sich je nach den Umständen des Einzelfalls eine Abmahnung durchaus empfehlen. Bei verspäteter Zahlung gerät der Mieter nur dann in Verzug, wenn er diesen Umstand zu vertreten hat. Das ist z. B. nicht der Fall bei ungebührlich verzögerter Bankgutschrift (BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15). 

Seine Zahlungsfähigkeit hat jedoch der Mieter immer zu vertreten. Für die Zeit des Verzugs kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses Sie ist zulässig, wenn der Mieter

  • entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist
  • oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wird unwirksam, wenn der Vermieter nach Erhebung der Räumungsklage binnen zweier Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Klagezustellung) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

→ Deutsches Anwalt Office Premium: Verzug des Mieters 

Haufe Online Redaktion
Schlagworte zum Thema:  Recht, Verzug, Miete