Der Zwangsverwalter rückt in die Stellung des Wohnungseigentümers ein, soweit sich dies ausdrücklich aus seinem Pflichtenkreis ergibt.[1] Er hat gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen.
Daneben spielen unter anderem folgende Punkte eine Rolle:
Wohnungseigentümerversammlung
Der Zwangsverwalter ist zur Versammlung zu laden[2] und hat in der Versammlung ein Teilnahme-, Rede- und Antragsrecht unabhängig von der Tagesordnung oder dem zu besprechenden Punkt. Der Zwangsverwalter übt ferner fast in allen Fällen das Stimmrecht des Wohnungseigentümers aus, sein Stimmrecht ist zu vermuten.[3] Liegt ein Beschlussgegenstand außerhalb des Aufgabenbereichs des Zwangsverwalters und des Zwecks der Zwangsverwaltung, ist allerdings der Wohnungseigentümer stimmberechtigt.[4] Auch der Wohnungseigentümer ist daher zu laden.[5]
Einsichtsrechte
Der Zwangsverwalter übt (auch) die Einsichtsrechte des Wohnungseigentümers aus, z. B. nach § 18 Abs. 4 WEG.
Vereinbarungen
Ein Zwangsverwalter kann nicht anstelle eines Wohnungseigentümers eine Vereinbarung treffen.
WEG-Streitigkeiten
Der Zwangsverwalter ist klagebefugt, soweit der angefochtene Beschluss die Zwangsverwaltung berührt. Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung geht die aktive und passive Prozessführungsbefugnis hinsichtlich aller zur Zwangsverwaltung gehörenden Rechte und Pflichten auf den Zwangsverwalter über.[6] Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter befugt, anhängige gerichtliche Verfahren fortzuführen, wenn es um Nutzungen aus der Zeit seiner Amtstätigkeit geht.[7] Der Zwangsverwalter ist nicht befugt, eine vom Wohnungseigentümer geführte Klage bei fehlendem Zusammenhang mit seinem Aufgabenbereich und/oder mit dem Zweck der Zwangsverwaltung zurückzunehmen.[8]
Haftung des Zwangsverwalters
Der Zwangsverwalter haftet allen Beteiligten gegenüber für die ordnungsmäßige Erfüllung seiner Aufgaben und Pflichten.[9] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Beteiligte im Sinne von § 154 Satz 1 ZVG[10] und kann daher Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Abführung seiner Einnahmen oder z. B. mangelnder Versicherung haben.
Der Zwangsverwalter hat jedes Jahr und nach Beendigung der Zwangsverwaltung gegenüber dem Eigentümer und dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger Rechnung zu legen.[11] Die Rechnungslegung wird über das Gericht gesteuert.
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