3.2.5.1 Überblick
Der jeweils vom Gericht bestellte Zwangsverwalter ergreift nach der Anordnung der Zwangsverwaltung und seiner Bestellung vom Wohnungseigentum Besitz, im Fall der Vermietung mittelbaren. Daneben hat er
- beschlagnahmte Ansprüche geltend zu machen,
- das Wohnungseigentum zu verwalten und zu nutzen,
- Nutzungen zu verwerten und das laufende Hausgeld zu zahlen,
- Rechnung zu legen.
Wenn der Hausgeldschuldner oder seine Familie bei Beschlagnahme in dem Wohnungseigentum wohnt, sind ihm nach § 149 Abs. 1 ZVG die für den Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Stellplätze oder Sondernutzungsflächen außerhalb der Räume sind nicht unentbehrlich. Bei Gefährdung des Wohnungseigentums oder der Verwaltung kann dem Hausgeldschuldner die Räumung des Wohnungseigentums aufgegeben werden.[1]
3.2.5.2 Keine Räumung bei Zahlungsausfall laufenden Hausgeldes
Einem Hausgeldschuldner, dem gemäß § 149 Abs. 1 ZVG seine Wohnung belassen wurde, kann von dem Vollstreckungsgericht nicht deshalb nach § 149 Abs. 2 ZVG die Räumung aufgegeben werden, weil er das auf sein Wohnungseigentum entfallende laufende Hausgeld nicht bezahlt.[1] Der BGH rechtfertigt diese Rechtsprechung mit dem Hinweis, dass "die Gemeinschaft unter den Voraussetzungen von § 18 WEG a. F. (§ 17 WEG n. F.) von dem zahlungsunfähigen oder zahlungsunwilligen Eigentümer die Veräußerung von dessen Wohnungseigentum verlangen und so dessen Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft herbeiführen kann. (…) Darüber hinaus sei die Forderung der Gemeinschaft auf Hausgeld in der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums – nunmehr – gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG grundsätzlich im Rang vor den Ansprüchen aus Grundpfandrechten zu befriedigen. Die Titulierung der Hausgeldforderung eröffne gemäß § 10 Abs. 3 ZVG der Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren mit dem Recht zur vorrangigen Befriedigung".
Gehören dem Hausgeldschuldner mehrere beschlagnahmte Wohnungseigentumsrechte, kann ihm ggf. eine andere Wohnung zugewiesen werden, wenn sich die von ihm bewohnte ertragreicher vermieten lässt. Nach Beschlagnahme hat der Wohnungseigentümer kein Recht zum Einzug.
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