Zur Umwandlung eines Teileigentums (hier: Dachbodens) in Wohnungseigentum (aus materiell-rechtlicher und grundbuchrechtlicher Sicht)

Normenkette

§ 10 Abs. 2 WEG, § 873 BGB, § 876 BGB, § 877 BGB, § 19 GBO

Kommentar

1. Die Umwandlung eines Teileigentums (Dachbodens) in Wohnungseigentum bedarf materiell-rechtlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten. Eine solche Umwandlung ist eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums aller Wohnungs- und Teileigentümer im Sinne der §§ 873 und 877 BGB. Außer der Eintragung in das Grundbuch bedarf die Umwandlung daher der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer und auch (gem. §§ 876, 877 BGB) der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten.

Das Erfordernis der Mitwirkung kann jedoch durch eine Erklärung in der Teilungserklärung, die die späteren Wohnungs- und Teileigentümer als Sondernachfolger von der Mitwirkung ausschließt, abbedungen werden. In diesem Fall bedarf es dann keiner Mitwirkung der restlichen Eigentümer und dinglich Berechtigten (einschließlich der Berechtigten einer Auflassungsvormerkung).

Dem materiell-rechtlichen Mitwirkungserfordernis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer sowie der dinglich Berechtigten entspricht grundbuch-verfahrensrechtlich die Notwendigkeit ihrer Eintragungsbewilligung gem. § 19 GBO (BayObLGZ 97, 233 = MittRhNotK 97, 360 m.w.N.; vgl. auch Demharter, GBO, 22. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 67).

2. Im vorliegenden Fall wurden zwar in einer Teilungserklärungsbestimmung die erforderlichen Zustimmungen abbedungen, allerdings wirkte diese Erklärung nicht gegen Sondernachfolger des teilenden Grundstückseigentümers als dem ursprünglichen Eigentümer aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte, weil sie nicht als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen wurde (§ 10 Abs. 2 WEG); der Zustimmungsausschluss wurde aufgrund einer anderen eindeutigen Regelung in der Teilungserklärung nicht zum Inhalt des Sondereigentums gemacht. Somit kam auch eine Auslegung (nach Wortlaut und Sinn der Erklärungen) in beteiligtenseits gewünschter Weise nicht in Betracht, sodass die weitere Beschwerde der Beteiligten in dieser Grundbuchsache gegen die Entscheidung des Landgerichts zurückgewiesen werden musste.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 27.11.1997, 2Z BR 136/97)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung