ZAP 4/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Außerordentliche fristlose Kündigung

a) Sozialbehörde als Erfüllungsgehilfe des Mieters

Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB kann auch – unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters – allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Bei dieser Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist (BGH ZAP EN-Nr. 688/2016 = WuM 2016, 1023 = GE 2016, 1023 = DWW 2016, 254 = NJW 2016, 2805 = NZM 2016, 635 = MDR 2016, 1080 = ZMR 2016, 683 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 40 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 14/2016 Anm. 2; Beyer jurisPR-MietR 17/2016 Anm. 1; Schach GE 2016, 1001; Blank NZM 2016, 636; Drasdo NJW-Spezial 2016, 610; Suilmann MietRB 2016, 309).

b) Zahlungsverzugskündigung

Die Wirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung in der Wohnraummiete hängt zum einen von der Höhe des genauen Rückstands und zum anderen vom Fälligkeitszeitpunkt der jeweiligen Forderung ab. Die Kündigung ist möglich entweder bei einem Rückstand in Höhe von einer Monatsmiete und einem Cent, wenn dieser Rückstand in zwei aufeinander folgenden Monaten entstanden ist, oder bei einem Rückstand, der über einen längeren Zeitraum entstanden ist, in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten.

Zu Missverständnissen kommt es immer wieder bei der Frage, wann der Rückstand denn genau vorgelegen haben muss. In Betracht kommen verschiedene Zeitpunkte, z.B. der der Kündigungserklärung, der ihres Zugangs, der, in dem der Kündigungstatbestand erstmals verwirklicht wurde oder sogar erst der Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung. Unterschiedliche Ergebnisse können deshalb auftreten, weil der Mieter u.U. immer weiter Zahlungen in unterschiedlicher Höhe leistet und weitere Mieten fällig werden. Deshalb kommt den Fragen, welcher Zeitpunkt maßgeblich ist und welche Konsequenzen (Teil-)Zahlungen haben, eine besondere Bedeutung zu.

Der BGH (NZM 2016, 765 = GE 2016, 1272 = MDR 2016, 1257 = NJW 2016, 3437 = WuM 2016, 658 = DWW 2016, 330 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 41 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 18/2016 Anm. 4; Kappus NZM 2016, 766; Schach GE 2016, 1242; Abramenko MietRB 2016, 312; Schach jurisPR-MietR 24/2016 Anm. 3) hat die einzelnen Tatbestandsvoraussetzungen noch einmal lehrbuchartig dargestellt:

• Entscheidend ist, dass ein kündigungsrelevanter Rückstand mindestens einmal vorlag. Von diesem Zeitpunkt an ist das Mietverhältnis kündbar bis der Rückstand völlig getilgt wurde. Für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs reicht es aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Ob der Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung noch besteht ist unerheblich. Nur wenn der Mieter bis zum Zugang der Kündigung alles zahlt, ist die Kündigung unzulässig.
• In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob die Kündigungsmöglichkeit durch die Zahlung wieder entfallen ist. Maßgeblicher rechtlicher Anknüpfungspunkt ist hier § 543 Abs. 2 S. 2 BGB. Danach ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – d.h. vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird. Die Formulierung besagt aber, dass der Vermieter vollständig befriedigt sein muss. Das gilt auch bei Erfüllung durch Aufrechnung, wobei hier noch hinzukommen muss, dass die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt wird.
• In einer dritten Stufe ist eventuell zu prüfen, ob eine eigentlich wirksame Kündigung später wieder unwirksam geworden ist. Dies kann durch eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geschehen. Dies setzt wiederum die Zahlung aller fälligen Mieten und bis zur Schonfristzahlung fällig gewordenen Ansprüche auf Nutzungsentschädigung spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs voraus. Gleich gestellt ist die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle.

c) Umfassende Härtefallabwägung bereits im Erkenntnisverfahren

Durch die Mietrechtsreform 2001 ist die Kündigung aus wichtigem Grund in § 543 Abs. 1 BGB im Mietrecht kodifiziert worden. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt dabei eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvert...