ZAP 3/2015, Der zivilrechtliche Störerbegriff: Wer ist S ... / a) Wohnungseigentümergemeinschaft

Wenn es um die Störung außenstehender Dritter, insbesondere von Grundstücksnachbarn, aber auch von Mietern innerhalb der Wohnanlage geht, wendet der BGH (BGH MDR 2014, 397 = GE 2014, 527 = NZM 2014, 277; BGH, Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14) § 10 Abs. 6 S. 3 WEG an. Nach dieser Vorschrift nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr und sonstige Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Hierauf ist bei der Störung außenstehender Dritter abzustellen (LG Berlin GE 2014, 1467).

Der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht alleine tätig werden, wenn zur Störungsbeseitigung Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum erforderlich sind. Bereits hieraus ergibt sich, dass es sich um eine geborene Gemeinschaftsangelegenheit handelt (Elzer MietRB 2014, 240), zu deren Erledigung nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berufen ist (Briesemeister GE 2014, 1381). Außerdem besteht eine deutliche Parallele zur Verkehrssicherungspflicht, wo es der h.M. (Schmid in: Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2015, Kap. 28 Rn. 36 ff. m.w.N.) entspricht, dass diese von der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder vom Verwalter zu erfüllen ist. Für vom Gemeinschaftseigentum ausgehende Störungen jedenfalls Dritter ist deshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft als Störer anzusehen (Schmid IMR 2015, 3, 4).

Hinweis:

Eine Klage auf Beseitigung der Störung ist deshalb gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu richten (Schmid IMR 2015, 3 [4]). Wenn man nicht bereits eine eigene Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bejaht, liegt zumindest eine passive Prozessstandschaft vor.

Die einzelnen Wohnungseigentümer als solche sind im Außenverhältnis nicht als Störer anzusehen (LG Saarbrücken ZWE 2014, 361 = MietRB 2014, 240 = IMR 2014, 338; LG Berlin GE 2014, 1467; Schmid IMR 2015, 3 [4]; a.A. Dötsch IMR 2014, 338). Allerdings wird auch die Auffassung vertreten, dass neben der Wohnungseigentümergemeinschaft auch die einzelnen Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden können (Elzer ZMR 2006, 628 [629]; hiergegen zu Recht Klein in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl. 2013, § 10 Rn. 258).