ZAP 2/2018, Das neue Bauvertragsrecht in der anwaltliche ... / III. Der Verbraucherbauvertrag

Über den allgemeinen Verbraucherschutz nach den §§ 312 ff. BGB und die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle (§§ 307 ff. BGB) hinaus wollen die §§ 650i–n BGB der besonderen Schutzbedürftigkeit des Verbrauchers beim Abschluss größerer Bauverträge Rechnung tragen.

1. Legaldefinition

Verbraucherbauverträge sind nach der Legaldefinition des § 650i Abs. 1 BGB Verträge, durch die der Unternehmer (§ 14 BGB) von einem Verbraucher (§ 13 BGB) zum Bau eines (gänzlich) neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen (von gleichem Gewicht im Sinne eines wesentlichen Eingriffs in die Konstruktion oder den Bestand des Gebäudes) an einem bestehenden Gebäude (aus einer Hand) verpflichtet wird. § 650i Abs. 1 BGB erfasst hingegen nicht die Vergabe einzelner Gewerke durch den Verbraucher an einen Handwerker, weswegen die praktische Relevanz des Verbraucherbauvertragsrechts möglicherweise gering bleiben wird.

Beachte:

Für Verbraucherverträge, die nicht dem Anwendungsbereich des § 650i Abs. 1 BGB unterfallen (sog. nicht-privilegierte Bauverträge), gelten allein die §§ 312 ff. BGB.

Der Verbraucherbauvertrag (auch Änderungen desselben bzw. Nachträge) bedarf – zwecks Vermeidung von Beweisschwierigkeiten in Bezug auf den Vertragsinhalt – ebenso wie die Baubeschreibung (§ 650j BGB, vgl. nachfolgend unter 3.) gem. § 650i Abs. 2 BGB der Textform (§ 126b BGB).

2. Anwendbare Regelungen

Für Verbraucherbauverträge gelten nach § 650i Abs. 3 BGB ergänzend, d.h. neben den allgemeinen werkvertraglichen Vorschriften (§§ 631–650 BGB) und den Regelungen des Bauvertragsrechts (§§ 650a–h BGB), die besonderen Vorschriften der §§ 650i–n BGB.

3. Baubeschreibung

Der Unternehmer muss den Verbraucher nach § 650j BGB – ohne gesonderte Vergütung – über die sich aus Art. 249 EGBGB ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form (vorvertragliche Informationspflichten) unterrichten: Das heißt der Unternehmer muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung mit den wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks zur Verfügung stellen (die vorbehaltlich einer ausdrücklichen anderweitigen Vereinbarung Vertragsinhalt wird, nachfolgend unter 4.) – es sei denn, der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter macht die wesentlichen Planungsvorgaben selbst. Art. 249 EGBGB normiert detailliert die Einzelheiten der vorvertraglichen Informationspflichten des Unternehmers: Art. 249 § 1 EGBGB trifft Vorgaben hinsichtlich der Form und des Zeitpunktes der vorvertraglichen Information. Art. 249 § 2 EGBGB regelt den Inhalt der Baubeschreibung.

• Form und Zeitpunkt: Der Unternehmer ist nach § 650j BGB verpflichtet, dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe von dessen Vertragserklärung eine Baubeschreibung in Textform (§ 126b BGB) zur Verfügung zu stellen.

• Art. 249 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB (Generalklausel): Die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks sind „in klarer Weise“ (bloßes Klarheitsgebot) darzustellen. Die Baubeschreibung muss – in Ergänzung der Generalklausel des Art. 249 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB – jedoch nach Art. 249 § 2 Abs. 1 S. 2 EGBGB (Mindestinhalt einer Baubeschreibung nach § 650j BGB) mindestens folgende Informationen enthalten:

  • eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise (Nr. 1),
  • Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe (Nr. 2),
  • Gebäudedaten, Pläne mit Raum-/Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte (Nr. 3),
  • ggf. Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik (Nr. 4),
  • Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke (Nr. 5),
  • ggf. Beschreibung des Innenausbaus (Nr. 6),
  • ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen (Nr. 7),
  • Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss (Nr. 8),
  • ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen (Nr. 9).

4. Baubeschreibung als zwingender Inhalt des Verbraucherbauvertrags

Die Angaben der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung in Bezug auf die Bauausführung (s. oben unter 3.) sowie verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung bzw. der Dauer der Werkleistungen werden – vorbehaltlich einer ausdrücklichen anderweitigen Vereinbarung der Parteien – nach § 650k Abs. 1 BGB zwingend Inhalt des Verbraucherbauvertrags.

a) Unvollständige oder unklare Baubeschreibung

Soweit die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist, ist der Vertrag nach § 650k Abs. 2 S. 1 BGB unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände – insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung – auszulegen (ergänzende Vertragsauslegung). Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten (§ 650k Abs. 2 S. 2 BGB – Unklarheitenregelung).

Ein Fehlen der Baubeschreibung als vorvertragliche Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB) kann Schadensersatzansprüche nach sich ziehen:

• §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 i.V.m. §...