ZAP 21/2020, Die WEG-Reform 2020 / X. Abstimmung mit dem Mietrecht und neue mietrechtliche Inhalte

Zeigt die Anlage vermietete Einheiten, so kommt es zur Kumulation von Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Hier zeigen sich bislang Friktionen, die die Novelle überwinden möchte. Diese Friktionen finden ihre Ursachen darin, dass für das Mietverhältnis ausschließlich der Mietvertrag maßgebend ist, der von seiner Grundkonzeption her "statisch" ist. Einmal abgeschlossen, ist er einseitig i.d.R. nicht mehr veränderbar. Dies ist im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander anders. Sie können durch Vereinbarungen und Beschlüsse ihre Verfassung ändern und z.B. bauliche Maßnahmen beschließen, die von einem Mieter nicht unbedingt geduldet werden müssen, oder bisherige Nutzungsrechte einschränken, die nach dem Mietvertrag dem Mieter im Verhältnis zum Vermieter dann uneingeschränkt weiter zu stehen. Schließlich ist der Mieter nicht der WEG-Verfassung unterworfen. Selbst wenn der Mietvertrag – zulässig – einen Gleichklang schafft, bildet sich dieser Gleichklang als Momentaufnahme nur für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ab. Denn der Versuch, Öffnungsklauseln in den Mietvertrag zu implementieren, die zeitlich nachfolgendes Recht innerhalb der Eigentümergemeinschaft auch für das Mietverhältnis fruchtbar machen wollen, muss die Hürde des AGB-Klauselkontrollrechts, insb. § 308 Nr. 4 BGB, überwinden und scheitert deshalb häufig.

1. Duldungsansprüche und Duldungspflichten

Um die Friktionen zu glätten, räumt § 554 BGB-E dem Mieter gegen den Vermieter einen Duldungsanspruch im Hinblick auf bauliche Veränderungen ein, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (zum bisherigen Recht: Horst, Altersgerechter Umbau als Modernisierungsmaßnahme, WuM 2014, S. 454, 468 ff., zu den Besonderheiten bei der vermieteten Eigentumswohnung),
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (zum bisherigen Recht: Horst, Auswirkungen der Elektromobilität im Wohnungseigentums- und Mietrecht, ZAP 2017, S. 1003 ff; zum neuen Recht: Horst, Die Auswirkungen von Energiewende und Klimaschutz im WEG- und Mietrecht [einschl. Ladestationen], ZAP 2020, s. 963 ff.) oder
• dem Einbruchschutz (zum bisherigen Recht: Horst, Rechtliche Aspekte des Einbruchschutzes, DWW 2014, S. 362 ff.) dienen.

Will der Vermieter dem nachkommen, so hat er als einzelnes Mitglied der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verband den Anspruch auf Gestattung dieser privilegierten baulichen Veränderungen (§ 20 Abs. 2 WEG-E). Der Duldungsanspruch des Mieters unterliegt der Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter.

Der Mieter "kann" (nicht muss) sich im Zusammenhang damit zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten, die insolvenzfest anzulegen ist (vgl. zu den Einzelheiten § 551 Abs. 3 BGB).

Über § 578 Abs. 1 BGB-E gilt dieser Duldungsanspruch auch für vermietetes Teileigentum (Gewerbemiete).

Im Gegenzug muss der Mieter von Sondereigentum Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung und Reparatur) sowie Modernisierungsmaßnahmen unter Beachtung der mietrechtlichen Kautelen dazu (§§ 555a Abs. 2, 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2-4, 555d Abs. 2-5 BGB) dulden (§ 15 WEG-E).

2. Betriebskosten

Die bisherige Praxis zeigt wiederholt, dass Vermieter von Wohnungseigentum ihre erhaltenen Abrechnungen "1 zu 1" an ihre Mieter durchreichen, was unter mehreren Aspekten unzulässig ist: Zum einen sind enthaltene Instandhaltungs- und Verwaltungskosten herauszunehmen, die als Betriebskosten nicht umgelegt werden dürfen (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Zum anderen geht es um den Verteilungsmaßstab. Während das WEG mangels besonderer Vereinbarungen bei der Kostenverteilung auf MEA abstellt, gilt im Mietrecht mit Prioritätenfolge der vereinbarte Umlageschlüssel und danach der Verbrauchs- bzw. der Flächenschlüssel, wenn nichts vereinbart ist. § 556a Abs. 3 BGB-E stellt zunächst auf die mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel ab und danach auf den Kostenverteilungsmaßstab, der zwischen den Wohnungseigentümern selbst gilt. Rückausnahme: Widerspricht der dann gefundene Maßstab billigem Ermessen, ist nach der Grundregel in § 556a Abs. 1 BGB umzulegen (zur Bewertung dieses Systems als vollkommen praxisuntauglich: Horst, DWW Heft 2020, S. 244 ff.).

3. Unterlassene harmonisierende Gebrauchsregelungen als "vertane Chance"

Besondere Friktionen zeigen sich im Falle vermieteten Sondereigentums bei Gebrauchsregelungen und Nutzungsrechten. Die WEG-Reform greift dieses Praxisproblem nicht auf und verzichtet auf eine Harmonisierung (näher zur künftigen Lösung von Gebrauchskonflikten in der teilweise vermieteten WEG-Anlage: Horst, DWW 2020, S. 204 ff.).