ZAP 20/2020, Allgemeine Geschäftsbedingungen im Wohnraum ... / IV. Vertragliche Regelungen im Bereich von Schönheitsreparaturen

Sofern die Parteien keinerlei wirksame vertragliche Vereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen getroffen haben, hat der Vermieter die Pflicht, ggf. erforderliche Instandsetzungsarbeiten auf eigene Kosten durchzuführen, wobei sich diese Pflicht unmittelbar aus der Erhaltungspflicht des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ergibt und gleichermaßen im laufenden Mietverhältnis wie nach beendetem Mietverhältnis gilt (Müko-BGB/Häublein, a.a.O., § 535 BGB Rn 119–121). Diese gesetzliche Risikoverteilung wird vermieterseits oft verkannt. Auch für den Fall einer unwirksamen AGB-Klausel kommt diese gesetzliche Verpflichtung wieder zum Tragen, da § 306 Abs. 2 BGB einen Rückgriff auf das jeweils geltende Gesetzesrecht vorsieht (Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 306 BGB Rn 12).

1. Individualvertrag oder Formularvertrag

Individualvertraglich können sich die Parteien in den weiten Grenzen von §§ 138, 242 BGB auf jegliche Qualitätsanforderungen für durchzuführende Schönheitsreparaturen einigen, Gleiches gilt auch für den Umfang vorzunehmender Arbeiten. In der Praxis wird viel zu selten auf die Möglichkeit individualvertraglicher Vereinbarungen zurückgegriffen, sondern i.d.R. auf vorformulierte Vertragswerke zurückgegriffen, die der AGB-Kontrolle unterliegen.

2. Häufige Fallgestaltungen in der mietrichterlichen Praxis

• In der Praxis häufig verwendete Klauseln,

  „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht” oder „fachmännisch durchzuführen”,

  sind wirksam, begründen aber nach kundenfreundlichster Auslegung (vgl. hierzu Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 305c BGB Rn 18) nur eine Verpflichtung des Mieters zur Ausführung in mittlerer Art und Güte (s. oben III. 3.). Bei einem anderen Verständnis der Klauseln kämen diese einer unwirksamen Fachhandwerkerklausel gleich (Schmidt-Futterer/Langenberg, 13. Aufl. 2017, § 538 BGB Rn 85).

• Demgegenüber enthalten Klauseln, welche die Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter

  „nach den anerkannten Regeln der Technik” oder „nach den Regeln der VOB”

  vorschreiben, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, da er dann faktisch gezwungen ist, auf Fachkräfte zurückzugreifen, da er selbst i.d.R. nicht in der Lage ist, diese Maßstäbe einzuhalten (AG Remscheid, Urt. v. 12.5.1999 – 28 C 45/99, NZM 2000, 89).

• Klauseln, dass die Schönheitsreparaturen durch den Mieter

  „durch Fachhandwerker” oder „durch einen Fachbetrieb” zu erfolgen haben bzw. Teppichböden „von einer Fachfirma reinigen zu lassen” sind,

  belasten den Mieter unangemessen und verstoßen gegen § 307 BGB (BGH, Urt. v. 9.6.2010 – VIII ZR 294/09, NZM 2010, 615). Erst recht gilt das, sofern ein bestimmter Malerfachbetrieb durch den Vermieter vorgeschrieben wird. Eine geltungserhaltende Auslegung solcher Klauseln ist nicht möglich, da diese gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion verstoßen würde (Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 306 BGB Rn 6). Eine unwirksame Fachhandwerkerklausel lässt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nach herrschender Ansicht im Ganzen unwirksam sein (BGH, a.a.O.). Dogmatisch wird diese Folge überzeugend durch das Übermaßverbot begründet, da aus der Addition aller dem Mieter auferlegten Pflichten eine übermäßige und damit unwirksame Gesamtregelung folgt.

• Die Klausel:

  „Die für die Renovierung notwendige Farbe wird vom Vermieter vorgegeben. Sie darf nur in einem Malerfachgeschäft gekauft werden.”

  ist unwirksam. Dass der Vermieter die zur Renovierung zu verwendende Farbe vorgeben darf, benachteiligt den Mieter, weil der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen mit einer teuren Farbe, die objektiv nicht notwendig ist, verlangen könnte; soweit die Klausel den Einkauf in einem Malerfachgeschäft vorschreibt, belastet sie den Mieter ebenfalls unangemessen, weil auch Markenfarbe günstiger z.B. in einem Baumarkt zu kaufen ist (AG Köln, Urt. v. 10.3.2004 – 203 C 548/03, WuM 2007, 125; LG Köln, Beschl. v. 26.1.2005 – 1 S 106/04, WuM 2007, 125).

• Die Klauseln:

  „folgende Arbeiten ... Anstreichen der Innentüren ... mit ölhaltigen Farben (Alcydharzfarben) keineswegs mit wasserlöslichen Farben (Acrylfarben).” bzw. „Während des Mietverhältnisses dürfen keine Kalkfarben verwendet werden.”

  sind unwirksam. Der Ausschluss von Acrylfarben soll auch für solche Materialien gelten, bei denen die Verwendung von Acrylfarben bei Folgerenovierungen keine Probleme bereitet; die Klausel schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters ein, ohne dass ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (LG Berlin, Urt. v. 20.12.2013 – 63 S 216/13, GE 2014, 253). Dasselbe gilt für den Ausschluss von Kalkfarben während des Mietverhältnisses (LG Berlin, Urt. v. 21.8.2015 – 65 S 176/15, MM 2016, Nr. 3, 29).

Eine Ausnahme besteht, sofern ein sachlicher Grund für eine bestimmte Farbe existiert: Handelt es sich z.B. um einen mineralischen Wandaufbau, mit dem Schimmelbefall vorgebeugt werden soll und bei dem die Oberfläche daher diffusionsoffen bleiben muss, dürfen nur Farben auf Silikatbasis eingesetzt werden. Sofern der Grund in der Klausel aufgeführt ist, können solche Vereinbarungen wirksam vereinbart werden.

3. Einige Beispiele unwirksamer AGB-Klauseln

• „Schönheitsreparaturen trägt der ...