ZAP 18/2019, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / I. Einleitung

Das vergangene Halbjahr war vor allem von einer extrem politischen Diskussion über das Mietrecht und Beschränkungen der Miethöhe geprägt. In Berlin sorgt eine Volksinitiative zur Enteignung von Wohnungsunternehmen für große mediale Aufmerksamkeit, obwohl hierdurch keine einzige neue Wohnung geschaffen wird und die Wohnungsknappheit wahrscheinlich sogar wegen der dann fehlenden finanziellen Ressourcen vergrößert wird. Für Juristen spannender ist die Diskussion über die Einführung eines sog. Mietendeckels. Damit soll öffentlich-rechtlich für fünf Jahre die Miete zum Stichtag 17.6.2019 festgeschrieben werden. Angestoßen wurde die Diskussion durch einen Aufsatz eines ehemaligen Rechtsanwalts aus Karlsruhe und jetzigen Mitarbeiter der Berliner Senatsverwaltung (Weber JZ 2018, 1022). Ausgangspunkt der Überlegungen ist das "Übergangsgesetz über Preisbildung und Preisüberwachung – Preisgesetz vom 10.4.1948". Danach können "die für die Preisbildung zuständigen Stellen Anordnungen und Verfügungen erlassen, durch die Preise, Mieten, Pachten, Gebühren und sonstige Entgelte für Güter und Leistungen jeder Art, ausgenommen Löhne, festgesetzt oder genehmigt werden, oder durch die der Preisstand aufrechterhalten werden soll." Das war ein Bundesgesetz. Es stellt sich heute die verfassungsrechtliche Frage, wer jetzt zuständig ist. Das richtet sich bekanntlich nach der Zuständigkeitsverteilung des Grundgesetzes (GG). Nach der bis 31.8.2006 gültigen Fassung des Art 74 GG erstreckt sich die konkurrierende Gesetzgebung auch auf das Wohnungswesen. Zum 1.9.2006 ist durch die Föderalismusreform diese Zuständigkeit teilweise verschoben worden. Für das Wohnungswesen sind jetzt die Länder zuständig. Damit war eigentlich der gesamte Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus gemeint. Strittig ist jetzt, ob auch die Zuständigkeit für das Preisgesetz auf die Länder übergegangen ist und die Länder öffentlich-rechtliche Mietpreisbeschränkungen erlassen dürfen oder ob der Bund hierfür weiter zuständig ist, weil Regelungen zur Miethöhe insgesamt zum bürgerlichen Recht gem. Art. 74 Nr. 1 GG gehören und der Bund hier abschließend tätig geworden ist. Der wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat in zwei Gutachten eine Gesetzgebungskompetenz der Länder verneint (WD 3-3000-029/19 [5.2.2019] und WD 3-3000-017/19 [11.2.2019]; ebenso Dünchheim GuG 2019, 208; Beuermann GE 2019, 164 und Gutachten von PräsBVerfG a.D. Papier für den GdW), ein von der SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus eingeholtes Gutachten (Download: https://www.spdfraktion-berlin.de/pressemitteilungen/2019/maerz/spd-fraktion-liegt-experten-gutachten-zu-mietendeckel-vor-jura-professoren-berlin-darf-mieten-deckeln) kommt zu einem anderen Ergebnis (so auch Putzer NVwZ 2019, 283). Auch die SPD-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus hat erhebliche Bedenken gegen die Vorschläge (GE 2019, 995). Da Teile des Berliner-Senats den Mietendeckel auf jeden Fall umsetzen will, wird die Frage die Gerichte in den kommenden Jahren beschäftigen und sicher zu einer jahrelangen Rechtsunsicherheit führen. Auch in Bayern wird ein entsprechendes Volksbegehren vorbereitet. Inzwischen hat der bayrische Ministerrat am 16.7.2019 eine neue Mieterschutzverordnung erlassen. Die Verordnung gilt sowohl für die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete (sog. Mietpreisbremse), wie auch für die herabgesetzte Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 S. 4 BGB und die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnungen gem. § 577a BGB. Sie gilt künftig in 162 bayerischen Städten und Gemeinden. Das sind 25 mehr als in der bisherigen vom LG München I für die Mietpreisbremse für unwirksam erklärte Verordnung. Insgesamt umfasst die neue Liste 62 Städte und Gemeinden, in denen der Wohnungsmarkt bisher nicht als angespannt galt. Dafür sind 37 Gemeinden gestrichen worden. Neu sind u.a. die Städte Bayreuth, Deggendorf, Dingolfing, Geretsried, Garmisch-Partenkirchen, Kaufbeuren, Memmingen, Passau, Schwabach und Traunstein. Die Verordnung ist am 7.8.2019 in Kraft getreten und gilt nach augenblicklicher Planung bis zum 31.7.2020. Das wird sich sicher ändern, wenn der Bund wie bereits nach dem Koalitionsgipfel angekündigt die Befristung in § 556d Abs. 2 BGB für weitere fünf Jahre verlängert.