ZAP 18/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VIII. Vorkaufsrecht

1. Voraussetzungen für Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (BGH WuM 2016, 369 = NZM 2016, 540 = MietPrax-AK § 577 BGB Nr. 9 m. Anm. Börstinghaus; Greger MDR 2016, 752; Abramenko MietRB 2016, 217).

2. Vorkaufsrecht bei Verkauf ungeteilten Grundstücks und Realteilung

Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall ist, ist dem Kaufvertrag im Wege der Auslegung zu entnehmen. Weiter setzt die Entstehung eines solchen Vorkaufsrechts voraus, dass die vom Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Einzelfläche in dem Kaufvertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (BGH WuM 2016, 429 = MDR 2016, 818 = NZM 2016, 543 = ZMR 2016, 530 = MietPrax-AK § 577 BGB Nr. 10 m. Anm. Börstinghaus).