ZAP 18/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / V. Mieterhöhung

1. Wohnwertmerkmal "Lage"

Das Lagemerkmal gehört heute in der Praxis zu den umstrittensten Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB. Das zeigt sich besonders deutlich bei dem Streit um die Qualität der verschiedenen Berliner Mietspiegel (Börstinghaus NJW 2015, 3200). Ursache hierfür sind zum einen die unterschiedlichen Vorstellungen der Marktteilnehmer darüber, was eine einfache, normale oder gute Lage ist und zum anderen die Probleme mit der Feststellung der erforderlichen Merkmale. Was eine gute oder schlechte Wohnlage im Mietwohnungsbau innerhalb einer Gemeinde ist, ist häufig strittig, und hängt zum Teil von subjektiven Bewertungen ab und kann sich mit Zeit auch ändern. Entscheidend ist immer ein objektiver Lagemaßstab, auf die subjektiven Bedürfnisse des konkreten Mieters kommt es nicht an. Konsequenzen hat dies auch für die Frage der gerichtlichen Kontrolle. Soweit deshalb vertreten wird, dass es sich bei der Frage, ob eine Wohnung in einer guten Wohnlage liegt, um eine Rechtsfrage handelt, die das Gericht und nicht der Sachverständige zu beantworten hat, ist das wohl in dieser Absolutheit nicht richtig. Soweit es um die Einordnung in Lageklassen eines Mietspiegels geht, ist zu beachten, dass es sich bei einem Mietspiegel um eine Erkenntnisquelle handelt, über die für andere Wohnungen im maßgeblichen Zeitraum vereinbarten oder geänderten Mieten. Diese Mieten sind im Mietspiegel in ein Raster gepresst worden. Dabei ist die Unterscheidung in zwei oder drei Lageklassen sehr grob. Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist aber letztendlich eine Tatsachenbehauptung und keine bloße Rechtsfrage, auch wenn es sich bei dem Begriff um eine empirisch-normative Größe handelt. Mit der Einordnung in eine bestimmte Lagekategorie wird somit die Tatsachenbehauptung aufgestellt, die Wohnungen, die der Mietspiegelersteller in diesem Feld zusammengefasst hat, sind mit der konkreten Vertragswohnung vergleichbar. Nach Ansicht des BGH (WuM 2016, 290 = GE 2016, 649 = ZMR 2016, 519 = MietPrax-AK § 558 BGB Nr. 37 m. Anm. Börstinghaus) handelt es sich bei der Einordnung der Wohnlage in einen Mietspiegel um eine vom Tatsachengericht vorzunehmende Wertungsfrage, für die es auf die Einschätzung von (sachkundigen) Zeugen nicht ankomme.

Hinweis:

Es ist aber auf jeden Fall ein substantiierter Sachvortrag zu Lagevor- und -nachteilen erforderlich.

2. Vorprozessuales Sachverständigengutachten als Begründungsmittel

Begründet der Vermieter sein Zustimmungsverlangen gem. § 558a Abs. 2 BGB mit der Beifügung eines Sachverständigengutachtens, kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich bereits dann nach, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen (BGH GE 2016, 388 = MDR 2016, 386 = WuM 2016, 219 = ZMR 2016, 367 = ZMR 2016, 433 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 36 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus DS 2016, 73; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 6/2016 Anm. 1; Abramenko MietRB 2016, 94).

3. Begründung einer Mieterhöhung für Reihenhaus mit Mietspiegel für Geschosswohnungen

Der BGH schraubt bekanntlich die Anforderungen an die Formalien einer Mieterhöhungserklärung immer weiter nach unten. Das ist immer dann höchst problematisch, wenn die Formalien einen besonderen Zweck erfüllen soll. So ist es beim Begründungserfordernis für Mieterhöhungen. Es dient dazu, solche Verfahren möglichst außergerichtlich zu erledigen. Dazu benötigt der Mieter Informationen über Tatsachen. Der BGH lässt aber teilweise auch das reine "Bauchgefühl" zu, so z.B. bei Mieterhöhungen für Einfamilien- und Zweifamilien- sowie Reihenhäuser. Nach Ansicht des BGH (WuM 2016, 502 = NZM 2016, 580 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 37 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus NZM 2016, 581) ist es formell nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung für ein Reihenendhaus mit einem Mietspiegel begründet, der ausdrücklich für solche Gebäude nicht gilt. Die in einem derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte können für den Mieter eine Orientierungshilfe für die Beurteilung der Berechtigung des Erhöhungsverlangens darstellen, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden. Mehr als dem Mieter diese ansatzweise Überprüfung zu ermöglichen, muss das im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens anzugebende Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB nicht leisten.

Das ist deshalb so problematisch, weil die Preise für Einfamilienhäuser regelmäßig nicht unbedingt – nur – von der Wohnfläche abhängen, sondern auch von anderen Faktoren, wie der Frage, ob ein Garten vorhanden ist, eine Garage, ein K...