ZAP 18/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Außerordentliche fristlose Kündigung

Das Job-Center, das im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn es für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (BGH NJW 2009, 3781 = WuM 2009, 736 = GE 2009, 1613 = NZM 2010, 37 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 16 m. Anm. Börstinghaus, Reinelt jurisPR-BGHZivilR 24/2009 Anm. 1; Kunze MietRB 2010, 1; Schach GE 2009, 1586; Wiek WuM 2010, 204). Jedoch kann ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB auch – unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters – allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Bei der – dem Tatrichter obliegenden – Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist (BGH WuM 2016, 491 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 40 m. Anm. Börstinghaus).