ZAP 18/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Außerordentliche Kündigung

a) Rauchen

Rauchen gefährdet bekanntlich die Gesundheit. Trotzdem gibt es seit Jahren einen kaum nachvollziehbaren Streit über den Schutz der Nichtraucher. Anders als andere Drogen wie Alkohohl oder harte Drogen belästigt und gefährdet der Raucher auch seine Umwelt; von den Kippen, die regelmäßig auf dem Boden entsorgt werden, sei hier gar nicht gesprochen. Seine ihm zugestandene Freiheit beschränkt deshalb auch die Freiheit der anderen. In einer irrwitzigen Diskussion wird dann von Nichtrauchern Toleranz erwartet. Der Gesetzgeber hat einen Teilbereich inzwischen geregelt und für das Rauchen in Gaststätten und öffentlichen Gebäuden bekanntlich Regelungen in den Nichtraucherschutzgesetzen geschaffen. Diese gelten aber im Mietrecht nicht, weshalb hier die Gerichte versuchen, Grenzen zu ziehen. Dabei ging es in der Vergangenheit vor allem um Sachschäden am Eigentum des Vermieters und Schönheitsreparaturen (BGH, MietPrax-AK, § 538 BGB Nr. 24, 33 und 66). In der Instanzrechtsprechung tauchen auch Minderungsfälle auf. Ein Fall aus Düsseldorf bewegt seit einiger Zeit die Gemüter, weil zumindest von einer Partei sehr stark Litigation-PR betrieben wurde. So wurde der Beklagte zum zweitberühmtesten Raucher Deutschlands nach Helmut Schmidt. Dabei hatte das vorliegende Verfahren mit der Grundsatzfrage "Rauchen ja oder nein in der Wohnung" gar nichts zu tun. Der Vermieter, der die ganz große Mehrzahl der Wohnungen in dem Haus inzwischen schon als Büros vermietet hatte, hatte dem Mieter gekündigt, weil aus der Wohnung des Mieters Tabakrauch ins Treppenhaus ziehen würde. Das Landgericht hatte nach – kurzer – Beweisaufnahme das Räumungsurteil des Amtsgerichts bestätigt.

Auch nach Ansicht des BGH (NZM 2015, 302 = NJW 2015, 1239 = GE 2015, 509 = DWW 2015, 136 = WuM 2015,289 = ZMR 2015, 376 = MietPrax-AK § 569 BGB Nr. 10 mit Anm. Börstinghaus; Bieber GE 2015, 488; Horst MietRB 2015, 129; Pielsticker WuM 2015, 292; Drasdo NJW-Spezial 2015, 290; Schmid ZMR 2015, 378; ders. MietRB 2015,245; Theesfeld jurisPR-MietR 12/2015 Anm. 2) ist ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, aufgrund des mietvertraglichen Gebots der Rücksichtnahme gehalten, einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter zu ergreifen. Eine durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Geruchsbelästigung der Mitbewohner kann u.U. in Einzelfällen eine zur Kündigung berechtigende Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Ob das im konkreten Fall tatsächlich der Fall war, hatte die Vorinstanz nach Ansicht des BGH aber nicht ausreichend aufgeklärt. Deshalb hat der Senat das Urteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Das LG Düsseldorf hat angekündigt, im Herbst eine umfassende Beweisaufnahme durchzuführen.

Strittig ist, in wie weit der Vermieter das Rauchen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen beschränken kann (hierzu Lehmann-Richter NZM 2015, 513; Meyer-Abich NZM 2015, 520). Problematisch ist dabei der Bereich des Balkons. Inzwischen entstehen erste reine Nichtrauchersiedlungen. Ob hier das Rauchen auch in der Wohnung formularvertraglich verboten werden kann, ist strittig und wird sicher demnächst die Gerichte beschäftigen.

b) Zahlungsverzug bei Nichtleistung durch Sozialamt

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Mieter sich gegenüber einer Zahlungsverzugskündigung darauf berufen, dass das Sozialamt oder das Job-Center die Miete nicht gezahlt hätten, obwohl hierauf ein Anspruch bestanden hätte. Die Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt Verzug und dieser wiederum Vertretenmüssen voraus. Vertretenmüssen ist gesetzlich definiert in § 276 BGB. Danach hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn nicht ausnahmsweise eine strengere oder mildere Haftung bestimmt ist oder aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Und genau eine solche strengere Haftung besteht für Geldschulden, denn jeder ist für seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit selbst verantwortlich ("Geld hat man zu haben"). Im Mietrecht gilt kein abweichender Verschuldensmaßstab. Vielmehr gibt es im Wohnraummietrecht diverse Regelungen, die den Mieter schützen, z.B. die Schonfristzahlung. Deshalb steht dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gem. § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und er diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat (BGH WuM 2015, 152 = GE 2015, 313 = NZM 2015, 196 = DWW 2015, 89 = MDR 2015, 327 = ZMR 2015, 288 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 34 mit Anm. Börstinghaus; Theesfeld jurisPR-MietR 6/2015 Anm. 3; Börstinghaus LMK 2015, 367524; Schach MietRB 2015, 98/109; Drasdo NJW-Spezial 2015, 257). Kündigt der Vermieter in einem solchen Fall gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, find...