ZAP 16/2021, Herstellung und Management von E-Mobilität ... / 5. Kostenverteilung und Nutzungsverhältnisse

Weil der Gesetzgeber den Beschluss zu baulichen Veränderungen mit dem Ziel ihrer leichteren Durchführbarkeit vereinfachen will, sieht er ein Schutzbedürfnis für die Eigentümer, die nicht bauwillig sind. Dazu dienen die neuen Vorschriften zur Kostenverteilung:

• Grundsätzlich tragen nur die Wohnungseigentümer die Kosten, die der baulichen Maßnahme zugestimmt haben (§ 21 Abs. 3 WEG n.F.). Ausnahme: Gegen ihren Willen müssen Wohnungseigentümer die Kosten von Maßnahmen tragen, die mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden sind (§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG n.F.). Die Kosten werden dann nach § 16 Abs. 1 WEG verteilt; Rückausnahme: Es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Dadurch sollen einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung geschützt und ein wirtschaftliches Ausstiegsszenario für diese verhindert werden.
• Die Kostenumlage entsprechend der Miteigentumsanteile greift auch, wenn sich die Kosten für bauliche Maßnahmen „innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren” (§ 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WEG n.F.). Unscharf bleibt, wie die Angemessenheit im Einzelfall zu bemessen ist.
• Für „andere Baumaßnahmen” gilt wieder der Grundsatz in § 21 Abs. 3 WEG n.F. Danach tragen nur die Wohnungseigentümer die Kosten, die der baulichen Maßnahme zugestimmt haben.
• Von Einzelnen verlangte Baumaßnahmen müssen auch allein von den Eigentümern bezahlt werden, die sie verlangt haben und denen sie gestattet wurden (§ 21 Abs. 1 WEG n.F.).

Auch künftig folgt die Nutzungsbefugnis der Kostenverteilung (§ 21 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 2, Abs. 3 S. 2 WEG; dazu: BT-Drucks 19/18791, S. 67, 4. Abs.): Nur wer zahlt, darf nutzen. § 16 Abs. 6 WEG nimmt den ablehnenden Eigentümer von den Kosten aus, untersagt ihm aber auch die Nutzung der beschlossenen baulichen Veränderung. Das neue Recht sieht allerdings vor, dass die Einräumung von Nutzungsrechten gegen angemessenen Ausgleich verlangt werden kann (§ 21 Abs. 4 WEG n.F.). Dieses gesetzliche Grundmodell zur Verteilung von Kosten und Einräumung von Nutzungsmöglichkeiten ist durch Beschluss der Wohnungseigentümer abdingbar (§ 21 Abs. 5 WEG n.F.).