ZAP 14/2015, Das zuständige Gericht in Zivilsachen / c) Verwalter

Im Rahmen von § 43 Nr. 3 WEG kommt es nicht darauf an, ob der Verwalter wirksam bestellt ist. Eine (einvernehmliche) faktische Verwaltung genügt.

Dann aber ist es auch folgerichtig, die Feststellung, dass und wie der Antragsgegner – noch – als Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, dem Wohnungseigentumsgericht zu überlassen (BGH NJW 1980, 2466). Gegenstand des Verfahrens kann jedoch lediglich die Art der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums sein, so dass das Prozessgericht zuständig ist, wenn Ansprüche gegen den Verwalter als Energielieferanten (OLG Hamm Rpfleger 1979, 318) oder aufgrund vertraglich übernommener Verwaltung von Sondereigentum – etwa durch Beauftragung mit der Vermietung einer Eigentumswohnung (OLG Braunschweig MDR 1976, 669) – geltend gemacht werden (BayObLG WE 1990, 148). Andererseits gehört ein Streit um Vergütung oder Schadensersatz (BGH WE 1989, 94; BayObLG Rpfleger 1984, 62) des Verwalters zur Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts, wenn er einen Bezug zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aufweist. OLG München (Beschl. v. 4.6.2008 – 31 AR 92/08) hält § 43 Nr. 3 WEG ferner für anwendbar, wenn der Verwalter von einem Wohnungseigentümer Widerruf und Unterlassung von Behauptungen in einer Wohnungseigentümerversammlung verlangt.

Sind sowohl der Wohnungseigentümer als auch der Verwalter vor Anhängigkeit aus der Gemeinschaft ausgeschieden bzw. von ihr nicht mehr beauftragt, sind Streitigkeiten zwischen ihnen vor dem Prozessgericht auszutragen (OLG Köln WE 1996, 75). Also ist dieses zuständig, wenn der Verwalter Aufwendungsersatz für Tätigkeiten begehrt, die er nach Ablauf seiner Zeit auf Bitten des neuen Verwalters vorgenommen hat (OLG Köln, Beschl. v. 19.6.2002 – 16 Wx 48/02, NZM 2002, 749). Anders nur, soweit der der Beendigung vorhergehende Zeitraum betroffen ist.