ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / 2. Wiedervermietungsmiete

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr als 10 % übersteigen. Der Begriff der ortsüblichen Miete orientiert sich an § 558 Abs. 2 BGB. Existiert somit in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, spricht für die dort ausgewiesene Miete die Vermutung, dass es sich um die ortsübliche Miete handelt (§ 558d Abs. 3 BGB). Die jüngste Entscheidung des AG Charlottenburg (Urt. v. 11.5.2015 – 235 C 133/13), die dem Berliner Mietspiegel die Eigenschaft eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558d BGB abspricht, ändert zunächst nichts, da die Entscheidung nur zwischen den Parteien Rechtswirkungen entfaltet. Würde die amtsgerichtliche Entscheidung allerdings vom Landgericht bestätigt, würde damit der qualifizierte Mietspiegel für die gesamte Stadt praktisch wertlos und könnte nur als einfacher Mietspiegel genutzt werden. Für einfache Mietspiegel gilt die Vermutungswirkung nicht. Ihnen kommt lediglich eine Indizwirkung zu (BGH NJW 2010, 2946). Gibt es weder einen qualifizierten, noch einen einfachen Mietspiegel, muss der Vermieter ggf. mit Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten arbeiten. Wie später gezeigt wird, sind diese Anforderungen zwar sehr hoch, treffen aber hinsichtlich der Wirkung, wenn sie nicht eingehalten werden nur den Mieter und nicht den Vermieter, so dass die an diesem Punkt angesetzten Zweifel zur Verfassungsmäßigkeit eher zu vernachlässigen sind (Leuschner NJW 2014, 1929; Herlitz ZMR 2014, 262; Blankennagel/Schröder/Spoerr NZM 2015, 1).

Weisen die Mietspiegel Spannen aus, ist nicht automatisch der Oberwert der Spanne maßgeblich. Vielmehr muss die Wohnung innerhalb der Spanne eingeordnet werden. Es gilt regelmäßig die Nettokaltmiete, was, wie später gezeigt wird, bei der Einzelberechnung von Bedeutung sein kann.