In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass auch im Fall der Bildung von Untergemeinschaften stets die Gesamtgemeinschaft verpflichtet bleibt, weil Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind.[1] Dies gilt unabhängig davon, ob der Charakter der Mehrhausanlage in der Gemeinschaftsordnung berücksichtigt wurde oder die Gemeinschaftsordnung keine besonderen Regelungen bezüglich der einzelnen Häuser enthält.
4.3.1 Ungeregelte Mehrhausanlage
Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen. Freilich haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dahingehend, dass diejenigen Kosten, die nur eines der Häuser betreffen, auch nur von den Wohnungseigentümern dieses Hauses zu tragen sind.
Kosten von Erhaltungsmaßnahmen
Die Wohnungseigentümer haben auch die Kompetenz, dauerhaft den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen zu ändern.
Beschließen die Wohnungseigentümer eines Hauses im konkreten Einzelfall einer Erhaltungsmaßnahme, die Kosten der Maßnahme nur unter den Wohnungseigentümern dieses Hauses zu verteilen, haben diese Wohnungseigentümer im Fall erforderlichen Erhaltungsbedarfs an den anderen Häusern aus Gründen der Gleichbehandlung einen Anspruch auf entsprechende Kostenfreistellung.
Fassadensanierung
Muss die Fassade eines der Häuser einer Mehrhausanlage saniert werden, können die Kosten dieser Maßnahme lediglich den Wohnungseigentümern dieses Hauses auferlegt werden. Im Umkehrschluss haben diese Wohnungseigentümer im Fall der Sanierungsbedürftigkeit einer Fassade der anderen Häuser Anspruch darauf, nicht mit den Kosten dieser Maßnahme belastet zu werden.
Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung
Auch die Verteilung der Kosten für Maßnahmen der baulichen Veränderung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder einem abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Bezüglich der Änderung der Kostenverteilung gilt § 21 Abs. 5 WEG. Insoweit ist zu beachten, dass die Wohnungseigentümer zwar grundsätzlich den Kostenverteilungsschlüssel ändern können, allerdings dürfen einem Wohnungseigentümer keine Kosten auferlegt werden, mit denen er nicht bereits nach § 21 Abs. 1 bis 4 WEG kostenbelastet ist. Liegt also kein Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG vor, dürfen Wohnungseigentümer, die nicht für die Maßnahme gestimmt haben, auch nicht anteilig mit den Kosten der Maßnahme belastet werden.
4.3.2 Geregelte Mehrhausanlage
4.3.2.1 Grundsätze
In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind.
Weitestmöglich getrennte Verwaltung
- "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage sind so zu behandeln, als bestünden Einzelgrundstücke" oder
- "Die einzelnen Häuser dieser Wohnanlage bilden eigenständige Wirtschaftseinheiten. Die Wohnungseigentümer der jeweiligen Wirtschaftseinheiten beschließen über Angelegenheiten, die lediglich ihr Haus betreffen, alleine. Für die einzelnen Häuser sind getrennte Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsrücklagen zu bilden".
Durch die Gemeinschaftsordnung für eine Mehrhausanlage kann jedenfalls den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Eigentümer die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von den Mitgliedern der jeweiligen Untergemeinschaft zu tragen sind.[1] Dies gilt grundsätzlich auch für Maßnahmen, die in Erfüllung der Vorgaben des GEG erforderlich sind. In diesen Fällen ist aber stets zu beachten, dass die Untergemeinschaft zwar die entsprechende Beschlusskompetenz zur Regelung von Maßnahmen der Erhaltung hat, die lediglich ihr Haus betreffen. Sie hat aber nicht die Kompetenz, über Maßnahmen zu entscheiden, die die Gesamtgemeinschaft betreffen.
Die Wärmepumpe
Die einzelnen Häuser der Mehrhausanlage werden jeweils getrennt voneinander durch Ölzentralheizung mit Wärme versorgt. In einem Haus droht der irreparable Defekt der Zentralheizung. Die Wohnungseigentümer beschließen daher zur Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG den Einbau einer Wärmepumpen-Hybridheizung. Die Wärmepumpe soll im Bereich des gemeinschaftlichen Gartens aufgestellt werden.
Dieser Beschluss ist nichtig, da die Wohnungseigentümer des betreffenden Hau...
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