WEMoG: Gerichtliches Verfahren / 1.4 Streitigkeiten mit dem Verwalter (§ 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F.)

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 43 Zuständigkeit	§ 43 Zuständigkeit
Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für (...) (...) Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; (...)	(2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für (...) (...) Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters einschließlich solcher über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter sowie; (...)

1.4.1 Grundsätze

Auch der Regelungsgehalt des § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. stimmt überwiegend mit § 43 Nr. 3 WEG a. F. überein. Gegenüber der bisherigen Regelung in § 43 Nr. 3 WEG a. F. wird lediglich der Satzteil "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" nicht übernommen. Nach Auffassung des Gesetzgebers folgt bereits aus dem Tatbestandsmerkmal "Verwalter", dass die Vorschrift nur Streitigkeiten betrifft, die sich auf die Tätigkeit als Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes beziehen. Der Wortlaut des Gesetzes wird andererseits insoweit ergänzt, dass er § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. ausdrücklich Streitigkeiten über Ansprüche eines Wohnungseigentümers gegen den Verwalter unterstellt.

1.4.2 Anwendungsbereich

Zunächst fallen unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. auch Ansprüche gegen einen ausgeschiedenen Verwalter^[1] und gegen einen früheren faktischen Verwalter.^[2] Spiegelbildlich fallen Vergütungs- oder Aufwendungsersatzansprüche des ausgeschiedenen Verwalters gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ebenfalls unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F.^[3]

Individualanspruch eines Wohnungseigentümers

Individualansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Verwalter wird es unter Geltung des WEMoG mit Ausnahme von Schadensersatzansprüchen nicht mehr geben, da selbst der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen künftig gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sein wird. Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ohnehin die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt, kann der einzelne Eigentümer den Verwalter auch nicht auf Beschlussdurchführung in Anspruch nehmen. Weiterhin wird der einzelne Wohnungseigentümer den Verwalter unmittelbar auch nicht mehr in Anspruch nehmen können auf

• Einberufung einer Eigentümerversammlung, egal, ob aus Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich oder aufgrund eines Einberufungsverlangens gemäß § 24 Abs. 2 WEG n. F.,
• Aufnahme bestimmter Punkte zur Tagesordnung,
• Berichtigung der Versammlungsniederschrift,
• Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht,
• Erteilung vereinbarter Veräußerungszustimmung.

Da allerdings der Verwaltervertrag auch künftig ein solcher mit Schutzwirkung zugunsten Dritter – nämlich der Wohnungseigentümer – sein wird^[4], können die durch Pflichtverletzungen seitens des Verwalters geschädigten Wohnungseigentümer auch direkt und unmittelbar den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Der Verwalter wird daher wie auch bisher insbesondere dann gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern haften, wenn er nicht oder verzögert Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführt und insoweit die Wohnungseigentümer einen Schaden an ihrem Sondereigentum erleiden.

Selbstverständlich kann der Verwalter seitens einzelner Wohnungseigentümer auch weiterhin direkt und unmittelbar im Fall von Ehrverletzungen des Verwalters gegen einen Eigentümer im direkten Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis, der Eigentümerversammlung und der Verwalterstellung in Anspruch genommen werden.^[5]

Musterschriftsatz: Klage auf Schadensersatz gegen den Verwalter

An das

Amtsgericht __________

– Abteilung für Wohnungseigentumssachen –

_________________

_________________

Klage

in der Wohnungseigentumssache

der WEG XX-Straße in 12345 XX-Stadt, vertreten durch die Wohnungseigentümerin Frau _________

– Klägerin –

gegen

die Firma XX-Hausverwaltungs-GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin _________, XX-Straße 30, 12345 XX-Stadt

– Beklagte –

wegen

Schadensersatz

vorläufiger Streitwert: ______ EUR

Hiermit zeige ich – ordnungsmäßige Bevollmächtigung anwaltlich versichernd – die Vertretung der Klägerin an und b e a n t r a g e,

die Beklagte zur Zahlung von ______ EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit ______ an die Klägerin zu verurteilen; die Beklagte zur Zahlung weiterer ______ EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit ______ an die Klägerin zu verurteilen; die Beklagte bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen durch Anerkenntnis- oder Versäumnisurteil im schriftlichen Verfahren zu verurteilen.

Begründung

Bei der Beklagten handelt es sich um die Verwalterin und mithin Vertreterin der Klägerin.

Beweis:

Niederschrift mit Bestellungsbeschluss vom ______ als Kopie in – Anlage K 1 – Verwaltervertrag

Die Klägerin wird im Verfahren von der Wohnungseigentümerin, Frau _________, vertreten, die für Fälle wie den streitgegenständlichen nach § 9b Abs. 2 WEG zur Vertreterin der Gemeinschaft ...