Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 3.4 Versammlungsbeschluss

Gesetzlicher Regelfall der Beschlussfassung ist gemäß § 23 Abs. 1 WEG eine solche in der Eigentümerversammlung.

Wichtig

Versammlung muss an dem Ort durchgeführt werden, der im Ladungsschreiben benannt ist

Ein Einberufungsmangel und somit ein Anfechtungsgrund ist auch gegeben, wenn die Eigentümerversammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigentümer bei der Einberufung der Eigentümerversammlung einvernehmlich festgelegt hatten.^[1]

Da Beschlüsse im Gegensatz zu Vereinbarungen auch ohne Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern wirken, bedarf die Beschlussfassung selbst bestimmter Formalien und der Dokumentation. Dies gilt insbesondere für den Versammlungsbeschluss, da der schriftliche Beschluss nach § 23 Abs. 3 WEG ohnehin als Dokument verkörpert ist. Allerdings ist seit Inkrafttreten des WEMoG zu beachten, dass Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG ebenfalls der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, um gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern zu wirken.

Bezeichnung des Beschlussgegenstands

Von wesentlicher Bedeutung ist nach § 23 Abs. 2 WEG zunächst, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung im Ladungsschreiben bezeichnet ist.^[2] Allerdings muss in der Einladung nicht angekündigt werden, dass über einen bestimmten Tagesordnungspunkt tatsächlich eine Beschlussfassung erfolgen wird. Dies ist zum einen nicht absehbar, die Wohnungseigentümer müssen andererseits aber grundsätzlich damit rechnen, dass zu einem Tagesordnungspunkt eine Beschlussfassung erfolgt.^[3]

Grundsätzlich genügt eine schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands^[4]:

• "Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung 20__"
• "Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans 20__"
• "Verwalterbestellung"
• "Entlastung des Verwaltungsbeirats"
• "Fassadensanierung mit Wärmedämmung/Kostenverteilung unter Abänderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG"^[5]
• "Schaffung eines 2. Rettungswegs in der Wohnung XX"

Wichtig

Ergänzende Informationen übersenden

Je nach Gegenstand der Beschlussfassung sind den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben ergänzende Unterlagen zu übersenden. Ein Einberufungsmangel und somit ein Anfechtungsgrund ist jedenfalls gegeben, wenn nicht bereits im Ladungsschreiben bestimmte ergänzende Informationen enthalten sind bzw. erforderliche Unterlagen nicht übersandt werden.

• Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

  Dies galt in 1. Linie dann, wenn Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans gefasst werden sollten. Insoweit waren mit dem Ladungsschreiben bereits der den jeweiligen Wohnungseigentümer betreffende Einzelwirtschaftsplan^[6] sowie die ihn betreffende Einzelabrechnung^[7] beizufügen.

  Ob dieses Erfordernis nach Inkrafttreten des WEMoG weitergelten wird, ist unklar. Weder die Jahresabrechnung selbst, noch der Wirtschaftsplan sind Gegenstand der Beschlussfassung nach § 28 Abs. 1 Satz 1 bzw. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, sondern die auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu leistenden Hausgeldvorschüsse und die auf Grundlage der Jahresabrechnung festzusetzenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers können gerade formelle Mängel der Abrechnung eine Anfechtungsklage nicht mehr rechtfertigen und es wird die Rechtsprechung zu klären haben, ob die unterlassene Übersendung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung noch einen zur Anfechtung berechtigenden Ladungsmangel darstellt. Nach diesseits vertretener Auffassung ist ein Ladungsmangel nach wie vor gegeben, da die Wohnungseigentümer über eine Entscheidungsgrundlage verfügen müssen.

• Angebote/Preisspiegel

  Stehen Erhaltungsmaßnahmen zur Beschlussfassung, so sind die Vergleichsangebote, mindestens jedoch ein Preisspiegel mit der Einladung zu versenden.^[8] Haben sich Verwalter und Beirat etwa im Rahmen von Erhaltungsmaßnahmen aufgrund entsprechender Absprache auf ein Fachunternehmen geeinigt und unterbreiten sie den Wohnungseigentümern im Ladungsschreiben einen entsprechenden Beschlussvorschlag, so ist der dann gefasste Beschluss anfechtbar, wenn dem Ladungsschreiben nicht die Vergleichsangebote beigefügt wurden oder zumindest im Ladungsschreiben eine schematische Darstellung der Entscheidungsgrundlagen erfolgt ist.^[9]

• Neubestellung des Verwalters

  Steht die Neubestellung des Verwalters an, sind mit dem Ladungsschreiben die Angebote der Verwalterunternehmen sowie deren Vertragsentwürfe zu übersenden, ansonsten ist der Beschluss über die Verwalterbestellung erfolgreich anfechtbar.^[10]

Im Beschluss selbst kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auch auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist.^[11]

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