Verwaltervertrag (WEMoG) / 5.1.3 Stimmrecht

Hinsichtlich des Stimmrechts der Wohnungseigentümer sind im Fall der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag dann keine Besonderheiten zu berücksichtigen, wenn der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammt.

Stimmrechtsverbote

Ist der potenzielle Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, stellt sich allein die Frage, ob er bei der Beschlussfassung über seine Bestellung dem Stimmverbot des § 25 Abs. 4 WEG unterliegt. § 25 Abs. 4 WEG kommt immer dann zur Anwendung, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechtsgeschäfts mit dem betreffenden Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat.

In diesem Zusammenhang sind zunächst 3 Konstellationen zu unterscheiden.

1. Es erfolgt lediglich die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters.
2. Der Beschluss regelt sowohl die Bestellung als auch den Abschluss des Verwaltervertrags.
3. Bestellung und Abschluss des Verwaltervertrags erfolgen durch gesonderte Beschlüsse.

Zu 1: Es erfolgt lediglich die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters

Da der Wohnungseigentümer, der zum Verwalter bestellt werden soll, im Rahmen seiner Bestellung keinem Stimmverbot unterliegt, stellt sich die Frage eines Stimmverbots in der 1. Konstellation nicht.

Zu 2: Der Beschluss regelt sowohl die Bestellung als auch den Abschluss des Verwaltervertrags

Umfasst die Beschlussfassung sowohl Bestellung als auch Verwaltervertrag, ist zwar der Anwendungsbereich von § 25 Abs. 5 WEG angerissen. Allerdings überlagert die Entscheidung über die Verwalterbestellung als mitgliedschaftliches Mitwirkungsrecht den Abschluss des Verwaltervertrags und ist daher vorrangig.^[1] Auch hier ist also der künftige Wohnungseigentümerverwalter nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen.

Zu 3: Bestellung und Abschluss des Verwaltervertrags erfolgen durch gesonderte Beschlüsse

Nur in dieser Konstellation wurde von Teilen der Literatur angenommen, der Wohnungseigentümer unterliege einem Stimmverbot. Diese Ansicht überzeugte bereits nach alter Rechtslage vor dem Hintergrund nicht, als es nicht von Formalien der Beschlussfassung abhängen kann, ob ein Wohnungseigentümer einem Stimmverbot unterliegt oder nicht. Ist in der 2. Konstellation unproblematisch ein Stimmverbot zu verneinen und kann der Beschluss auch lediglich bezüglich des Verwaltervertrags zum Teil angefochten werden – bei teilbarem Beschlussinhalt können lediglich isolierte Teile angefochten werden –, unterlag zumindest nach diesseitiger Auffassung der Wohnungseigentümer auch in der 3. Konstellation keinem Stimmverbot. Nach nunmehr geltender Rechtslage dürfte erst recht nichts anderes gelten. Bezüglich der Konkretisierung der Verwalterbefugnisse im Blickwinkel des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nach § 27 Abs. 2 WEG, dürfte gerade nichts dagegen sprechen, zunächst die Bestellung des Verwalters durch Beschluss zu regeln und nach der Konkretisierung der Verwalterbefugnisse und deren entsprechender Berücksichtigung im Verwaltervertrag, diesen nachträglich zu beschließen.

[1] BGH, Beschluss v. 19.9.2002, V ZB 30/02; OLG Hamm, Beschluss v. 20.7.2006, 15 W 142/05.