Vertragliche Kostenmietklauseln nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

Leitsatz

Eine ursprünglich in einem Mietvertrag einer Wohnungsgenossenschaft vereinbarte Kostenmietklausel schließt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB nach der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weder aus noch wird sie beschränkt.

Sachverhalt

Eine ehemals gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft verlangte von einer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB. Zur Begründung der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hatte die eG 3 Vergleichswohnungen benannt.

Der Mietvertrag enthielt zur Miethöhe u.a. die Regelung, dass die Miete bei Vertragsbeginn nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und den sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen festgesetzt ist. Darüber hinaus war vertraglich vorgesehen, dass dann, wenn die zu zahlende Miete die nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaftsführung anzusetzenden Kosten nicht deckte oder eine Erhöhung der Kapital- oder Bewirtschaftungskosten eintrat, das Wohnungsunternehmen die Miete durch schriftliche Mitteilung gegenüber den Mietern entsprechend erhöhen konnte.

Entscheidung

Der BGH hat in seinem Urteil zunächst ausgeführt, dass die vertraglich vereinbarte Kostenmietklausel so zu verstehen ist, dass die Parteien bei deren Vereinbarung von der Fortgeltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ausgegangen sind und die Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen hätten, wenn sie bedacht hätten, dass dieses Gesetz aufgehoben würde und die Steuervorteile entfallen würden.

Die nach der Aufhebung des Gesetzes erforderliche Anpassung ist nach der Entscheidung des Gerichts im Wege einer ergänzenden Auslegung der Mietklausel vorzunehmen. Nach der Urteilsbegründung ist eine ergänzende Vertragsauslegung dann geboten, wenn die Vereinbarung der Parteien eine Regelungslücke, d. h. eine planwidrige Unvollständigkeit, aufweist. Eine solche Regelungslücke liegt nach der Rechtsprechung des BGH vor, wenn die Parteien einen Punkt übersehen oder wenn sie ihn bewusst offen gelassen haben, weil sie ihn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten haben, und wenn sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt. Diese Voraussetzung lag nach Meinung des Gerichts auch in diesem Fall vor. Die Regelungslücke ist in der Form zu schließen, dass die Regelung im Mietvertrag zur Miethöhe nach Ansicht des BGH ergänzend dahingehend ausgelegt wird, dass die Parteien, hätten sie den späteren Wegfall der Gemeinnützigkeit der Beklagten bedacht, eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften des § 2 MHG bzw. des § 558 BGB für zulässig erachtet hätten.

Die Parteien hatten nach den Feststellungen des Gerichts im Mietvertrag die Voraussetzungen einer Mieterhöhung für die Zeit der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes geregelt und den Umstand, dass das Gesetz aufgehoben und damit die Steuervorteile des Vermieters hinfällig werden könnten, nicht in die Überlegungen einbezogen. Die Vereinbarungen im Mietvertrag bezogen sich danach nur auf die Berechnung und Erhöhung der Kostenmiete aufgrund des früheren Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG).

Das Gericht hat weiter darauf hingewiesen, dass die Parteien im Mietvertrag keine Regelungen für eine Mieterhöhung nach Aufhebung des WGG getroffen hatten.

Weiter hat der BGH erläutert, dass das WGG durch das Steuerreformgesetz 1990 zum 31.12.1989 aufgehoben wurde. Als Ausgleich für den Wegfall der Steuerfreiheit für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunternehmen sollten diese nicht mehr an die Kostenmiete gebunden sein, sondern nach der Begründung des entsprechenden Gesetzentwurfs "ihre Mieten innerhalb des allgemein festgesetzten Rahmens selbstverantwortlich festlegen können". Danach sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach den allgemeinen Vorschriften des § 2 MHG bzw. des § 558 BGB möglich.

Da die Parteien eine Vereinbarung darüber, in welcher Weise die von ihnen vereinbarte Miete nach Aufhebung der Gemeinnützigkeit erhöht werden könnte, nicht getroffen hätten, sie vielmehr die Frage einer Anhebung der Miete nur für den Fall einer andauernden Gemeinnützigkeit bedacht haben, wies die Abrede über die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach Meinung des BGH eine Regelungslücke auf. Ein Ausfüllen der Lücke in der Vereinbarung über die Miete in der Form, dass die vertragliche Kostenmietklausel auch nach Wegfall des Gemeinnützigkeitsrechts weiter gelten soll – und zwar als Vereinbarung i. S. d. § 557 Abs. 3 BGB –, komme nicht in Betracht. Vielmehr bestehe kein Anlass mehr, die Klägerin an der unter anderen Bedingungen vereinbarten Kostenmietklausel festzuhalten. Bei der Schließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung sei darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten. Der BGH hat hierzu weiter ausgeführt, dass nach ...