Vermieter renoviert ohne Pflicht: Mieter haftet

Leitsatz

Hat der Mieter sich mietvertraglich verpflichtet, die Wohnung beim Auszug zu renovieren, stellt die Renovierung eine Hauptpflicht dar. Führt der Vermieter die Renovierung dann selbst durch, so wird dadurch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus auftragsloser Geschäftsführung ausgelöst.

Fakten:

Im Mietvertrag war geregelt: "Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht vermietet ist, ist sie in frisch renoviertem Zustand zurückzugeben, es sei denn, dass die Schönheitsreparaturen weniger als ein Jahr zurückliegen und die zwischenzeitlich eingetretene Abnutzung nur geringfügig ist." Der Vermieter hatte dem Mieter fristlos gekündigt. Der Mieter hatte bei Auszug dann nicht renoviert. Daraufhin ließ der Vermieter die Wohnung renovieren, ohne den Mieter vorher abzumahnen. Er verlangt nun Ersatz der Kosten vom Mieter. Der Mietvertrag enthielt keine Klausel zur Ersatzvornahme für den Fall, dass der Mieter seinen Renovierungspflichten nicht nachkommt.

Zu Recht. Dieser Anspruch besteht nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag. Die Voraussetzungen für die Renovierungspflicht des Mieters ist gegeben: Die Wohnung war nicht weitervermietet und Schönheitsreparaturen waren in letzter Zeit auch nicht durchgeführt worden. Allerdings hat der Vermieter keine Schadensersatzansprüche. Der Mieter war mit der Erfüllung seiner Renovierungsschuld nicht in Verzug. Dazu hätte es grundsätzlich noch einer Mahnung bedurft. Die vom Vermieter eigenmächtig veranlasste Ersatzvornahme befreite den Mieter von einer vertraglichen Verbindlichkeit. Es steht nicht entgegen, dass die Renovierung gleichzeitig den Belangen des Vermieters diente. Der Umfang der bereicherungsrechtlichen Ersatzpflicht des Mieters richtet sich nach der Höhe der Aufwendungen, die objektiv erforderlich waren, um die Renovierungsverpflichtung des Mieters zu erfüllen. Hier ist es gerechtfertigt, dem Vermieter im Wege der Schätzung einen Ersatzanspruch in Höhe eines Teils der geltend gemachten Renovierungskosten zuzubilligen.

Link zur Entscheidung

OLG Koblenz, Urteil vom 29.07.1999, 5 U 1787/98

Fazit:

Das Urteil ist mit Kritik aufgenommen worden. Der BGH vertritt nämlich die Auffassung, dass der Mieter - bei vertraglicher Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen - nur bei erfolgloser Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung Schadensersatz schuldet.

Kritik: Vermieter handelte voreilig

Diese Voraussetzungen waren in dem oben entschiedenen Fall nicht erfüllt. Der Vermieter war vielmehr ohne Verzug des Mieters voreilig zur Selbsthilfe geschritten. Es wird unterschiedlich beurteilt, ob solche "Selbsthilfeaufwendungen" des nach Geschäftsbesorgungs- oder Bereicherungsrecht erstattungsfähig sind, wenn die Voraussetzungen des Verzugs und der fruchtlosen Nachfristsetzung unter Ablehnungsandrohung nicht vorliegen. Nach der Gesetzessystematik kann die auftraglose Geschäftsführung nicht für Bereiche herangezogen werden, welche die beteiligten Parteien vertraglich geregelt haben. Manchen bereitet es Unbehagen, dass die Kosten voreiliger Maßnahmen des Vermieters bei diesem verbleiben. Dennoch widerspricht es der gesetzlichen Interessenwertung, den Mieter für das vorschnelle Verhalten des Vermieters haftbar zu machen. Der voreilige Gläubiger ist nicht schutzwürdig.

Gehen die Parteien im Streit auseinander, kommt es häufig zu Diskussionen um den Zustand der zurückgegebenen Wohnung. Mieter äußern sich oft voreilig ablehnend gegenüber den Renovierungsvorstellungen der Vermieter. Der Vermieter schreitet dann häufig gleich zur Tat, lässt ohne Mahnung des Mieters die Wohnung selbst renovieren und zieht die Kosten dann von der Kaution ab.

Auch wenn die obige Entscheidung ein solches Vorgehen nahelegt, ist davon abzuraten. Es ist zwar richtig, dass eine Mahnung des Mieters entbehrlich ist, wenn dieser die Erfüllung seiner vertraglichen Renovierungspflichten ganz eindeutig und endgültig verweigert. Eine im Streit dahingesagte Ablehnung erfüllt diese Voraussetzungen aber häufig nicht.

Besser rechtzeitig mahnen

Konnte der Vermieter sich nicht rechtzeitig mit dem Mieter gütlich einigen, der Mieter seine Pflichten bei seinem Auszug vielmehr nicht erfüllt, sollte der Vermieter grundsätzlich wie folgt vorgehen: Zunächst muss er den Mieter mahnen und ihm eine angemessene Frist setzen, innerhalb derer er die geschuldeten Arbeiten durchzuführen hat. Diese Frist sollte realistisch sein, da der Richter im Streitfall die Länge einer angemessenen Frist festsetzen wird. Des Weiteren muss er dem Mieter eindeutig zu verstehen geben, dass er die Durchführung der Arbeiten nach fruchtlosem Ablauf der Frist nicht mehr akzeptieren werde.

Hat der Mieter die Arbeiten bis zu diesem Zeitpunkt nicht durchgeführt, kann der Vermieter die Renovierung selbst durchführen lassen und die so entstandenen Kosten von der Kaution abziehen.