LG Aachen Urteil vom 18.09.1987 - 5 S 207/87

Verfahrensgang

AG Aachen (Urteil vom 29.05.1987; Aktenzeichen 8 C 52/87)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 29. Mai 1987 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen – 8 C 52/87 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution zu.

Durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung ist die unstreitige Kautionsforderung in Höhe von 1.500,– DM erloschen (§§ 388, 389 BGB). Wegen der Nichtvornahme geschuldeter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses stand den Beklagten gemäß § 3261 Abs. 1 S. 2 BGB ein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin zumindest in Höhe der Klageforderung zur Seite. Bei Begründung des Mietverhältnisses hatte sich die Klägerin vertraglich verpflichtet, nicht nur die laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu tragen, sondern darüber hinaus die Wohnung unabhängig von dem Grad der Abnutzung bei ihrem Auszug renovieren zu lassen. Die unter Ziffer 6. der Zusatzvereinbarung vom 27.08.1981 getroffene Abrede: „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachmännisch renoviertem Zustand an den Vermieter zurückzugeben” begründet nach ihrem klaren Wortlaut die Verpflichtung der Klägerin, ohne Rücksicht auf den Erhaltungszustand der Mieträume und den Zeitpunkt der zuletzt vorgenommenen Schönheitsreparaturen die Wohnung bei ihrem Auszug renovieren zu lassen. Ob die Klägerin auch dann, wenn die Wohnung in einem vergleichsweise kurzen Zeitabstand zur Beendigung des Mietverhältnisses renoviert worden und in einem der Neurenovierung vergleichbarem tadellosen Zustand zurückgegeben worden wäre, erneut Schönheitsreparaturen hätte durchführen lassen müssen, mag offenbleiben, da die Klägerin ihrem eigenen Sachvortrag nach die Räumlichkeiten letztmals bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert hatte. Daß sie die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen und bei ihrem Einzug selbst hergerichtet hatte, enthebt die Klägerin nicht ihrer vertraglich übernommenen Pflicht, die Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses in fachmännisch renoviertem Zustand an die Beklagten zurückzugeben. Zwar wird in der Rechtsprechung die Auffassung vertreten, die formularvertragliche Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen und damit auch die Vereinbarung einer Renovierungspflicht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses für eine nichtrenoviert vermietete Wohnung verstoße gegen die Generalklausel in § 9 ABGB (so OLG Stuttgart NJW 1986, 2115). Um in den Anwendungsbereich des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen fallende vorformulierte Vertragsbedingungen handelt es sich bei der Zusatzvereinbarung der Parteien vom 27.08.1981 jedoch nicht. Die Anwendbarkeit des AGBG setzt voraus, daß die Vertragsbedingungen für eine Vielzahl von Verträgen aufgestellt wurden (Palandt-Heinrichs, BGB, 46. Auflage, § 1 AGBG Anm. 2 b). Nach Form und Inhalt sind die von den Parteien gesondert unterzeichneten maschinenschriftlichen Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag indessen eigens und ausschließlich für das hier vorliegende Mietverhältnis entworfen worden. Dies zeigt schon die konkret auf ihre Wohnung zugeschnittene Zusage der Klägerin unter Ziffer 1. der Zusatzvereinbarungen, mit dem Erd- und I. Obergeschoß „fronteinheitliche Gardinen aufzuhängen”. Folgerichtig geht die Klägerin ausweislich ihres Schriftsatzes vom 24.02.1987 auch selbst von einer „Individualabsprache” aus. Für eine Individualvereinbarung gelten die Beschränkungen des § 9 AGBG jedoch nicht, so daß es zur Entscheidung des Rechtsstreits auf die Frage, ob und in welchem Umfange Schönheitsreparaturen formularvertraglich dem Mieter wirksam überbürdet werden können, letztlich nicht ankommt. Hat aber, wie hier, der Mieter einzelvertraglich die Renovierungspflicht bei Auszug übernommen, so ist er gehalten, diese Arbeiten unabhängig davon, in welchem Zustand sich die Wohnung bei seinem Einzug befunden hatte, durchführen zu lassen (vgl. auch Urteil der Kammer vom 14.03.1986 – 5 S 448/85 –).

Da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter die Verpflichtung zu einer Hauptleistung begründet, setzt der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen der Nichtvornahme der Renovierung zwar gemäß § 326 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach dem Auszug des Mieters voraus (BGH NJW 1977, 36). Einer Fristsetzung bedarf es jedoch dann nicht, wenn der Mieter die Erfüllung seiner Instandhaltungspflicht ernsthaft und endgültig verweigert und damit eine positive Vertragsverletzung begeht (BGH NJW 1977, 37). Unstreitig hat die Klägerin auf entsprechende Aufforderung durch die Beklagten es nachdrücklich abgelehnt, nach ihrem Auszug aus der Wohnung die Mieträume zu renovieren. In diesem Verhalt...