Sondernutzungsrecht: Zuweisung nach Ausscheiden? / 4 Die Entscheidung

Das OLG sieht das nicht anders! Der Bauträger könne sich zwar in der Gemeinschaftsordnung ein persönliches Sondernutzungsrecht einräumen. Dieses ginge aber nach h. M. bei seinem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft unter (Hinweis u. a. auf OLG Frankfurt, Beschluss v. 10.3.2016, 20 W 70/15, ZWE 2017 S. 87 und Francastel, RNotZ 2015, S. 385, 408). Zwar werde vertreten, dies sei anders, wenn der Bauträger alle künftigen Erwerber unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 BGB) einer Zuweisung der Sondernutzungsrechte von der Mitbenutzung der betreffenden Flächen ausschließe (Hinweis u. a. auf OLG Frankfurt, s. o. und Francastel, s. o.). Hier gehe es aber um den 1. Fall.

Hinweis

Nach h. M. können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der ehemalige Alleineigentümer ermächtigt sein soll, Sondernutzungsrechte "zuzuweisen" – auch nach § 8 Abs. 2 WEG. Der Begriff "Zuweisung" meint, dass vom Berechtigten der (noch unbekannte) Sondernutzungsberechtigte und/oder der Gegenstand benannt werden. Der Sache nach geht es also darum, namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümer den Inhalt einer Vereinbarung zu bestimmen. Die entsprechende Ermächtigung ist ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht und muss – soll die Sondernutzungsvereinbarung verdinglicht werden – selbst dem sachen- und grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Ist das Bestimmungsrecht kein Inhalt des Sondereigentums, ist es hingegen wirksam, wenn erkennbar ist, welche Teile, Flächen und Räume für die Begründung herangezogen werden können.

Ein möglicher "Zuweisungsweg" besteht darin, dass für den Gegenstand das (Mit-)Gebrauchsrecht sämtlicher Wohnungseigentümer sofort ausgeschlossen wird. Die Wohnungseigentümer müssen dann ferner vereinbaren, dass einer von ihnen – in der Regel der Aufteiler (= Bauträger) – oder ein Dritter, etwa der Verwalter, das Recht hat, den Gegenstand später einem Wohnungseigentumsrecht zum (Allein-)Gebrauch "zuzuweisen". Ein anderer "Zuweisungsweg" besteht darin, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ihr (Mit-)Gebrauchsrecht (erst) ausgeschlossen ist, wenn ein Zuweisungsberechtigter den Gegenstand einem Wohnungseigentümer zum Alleingebrauch "zuweist". Bis zum Bedingungseintritt sind dann alle Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch und auch zur anteiligen Fruchtziehung befugt. Die Wohnungseigentümer können zur Fruchtziehung aber auch etwas anderes vereinbaren.

Nach überwiegender Auffassung soll der aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheidende teilende Eigentümer ein "Zuweisungsrecht" nicht "mitnehmen" können. Dem schließt sich das Gericht an. Anders soll es nach h. M. aber bei der "gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung" liegen. Dies wird damit begründet, dass der teilende Eigentümer nicht persönlich sondernutzungs-, sondern nur zuweisungsberechtigt sei. Eine solche Befugnis bleibe – sofern nichts anderes vereinbart ist – auch nach dem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen. Ferner soll es unschädlich sein, wenn der teilende Eigentümer nach Stellung des Umschreibungsantrags aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheidet. Ist bestimmt, dass das Zuweisungsrecht "mit dem Verkauf der letzten Wohnungs- oder Teileigentumseinheit in der Wohnanlage" endet, soll dieser Zeitpunkt bereits der Verkauf und nicht erst der Vollzug der Veräußerung als dingliche Rechtsänderung sein. Sofern nicht etwas anderes vorgesehen ist, steht der Gebrauch der nicht zugewiesenen Teile, Flächen und Räume nach Untergang des "Zuweisungsrechts" wegen § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG wieder sämtlichen Wohnungseigentümern zu.

Soll ein Sondernutzungsrecht nach einer "Zuweisung" dauerhaft Bestand haben, muss es "verdinglicht" werden. Hierzu ist es nicht ausreichend, wenn nur der Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer (negative Komponente) im Grundbuch eingetragen wird; es muss vielmehr auch die Zuweisung im Grundbuch des begünstigten Wohnungseigentums ausdrücklich oder durch Bezugnahme eingetragen werden. Eine Ermächtigung des Zuweisungsberechtigten, die Verdinglichung allein durchzuführen, muss – ist sie Inhalt des Sondereigentums – ebenfalls bestimmt sein. Der Zustimmung der Wohnungseigentümer oder eines dinglich Berechtigten soll die "Zuweisung" grundsätzlich nicht bedürfen. Etwas anderes soll aber gelten, wenn lediglich eine Ermächtigung zur nachträglichen Begründung von Sondernutzungsrechten vorhanden ist.

Repetitorium: Berechtigter eines Sondernutzungsrechts

Berechtigter eines Sondernutzungsrechts ist jedenfalls der Eigentümer des entsprechenden Wohnungs- oder Teileigentums der entsprechenden Wohnungseigentumsanlage bzw. mehrere gemeinsam. Zwischen Mitberechtigten sollen die §§ 741ff. BGB entsprechend anwendbar sein. Nach h. M. soll aber auch einem bloßen Miteigentumsbruchteil an einem Wohnungseigentumsrecht ein Sondernutzungsrecht zugeordnet sein können. Ob ein "persönliches verdinglichtes Sondernutzungsrecht" vorstellbar ist (= berechtigt wäre nicht der Eigentümer eines...