Sittenwidrigkeit von überhöhter Gewerberaummiete

Leitsatz

Objektiv liegt eine sittenwidrige Mietüberschreitung vor, wenn die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 100% über der ortsüblichen Miete liegt. Dabei muss der Mieter die Voraussetzungen der Nichtigkeit beweisen. Zu den Voraussetzungen einer Anpassung der Miete eines Gewerbemietvertrages wegen Verstoßes gegen § 4 WiStrG.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der überhöht abgeschlossenen Gewerberaummiete. Das Gericht entscheidet, dass eine die Unwirksamkeit der Vereinbarung begründende Sittenwidrigkeit nur bei einer überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von über 100% vorliegt. Das Gericht beruft sich auf die allgemeinen Grundsätze, die auch für Kreditverträge und Kaufverträge entwickelt wurden. Soweit für den Bereich der Wohnraummiete eine geringere überschreitung der Vergleichsmiete von ca. 50% für ausreichend angesehen wird, um ein auffälliges Missverhältnis zu bejahen, ist dies auf die Geschäftsraummiete nicht zu übertragen. Ein Verstoß gegen §§ 4,5 WiStrG, der die Unwirksamkeit der Mietvereinbarung zur Folge hätte, liegt nicht vor. Dazu muss mindestens in dem entsprechenden Teilmarkt das örtliche Angebot spürbar geringer sein als die Nachfrage. Sucht der Mieter ein ganz bestimmtes sehr spezielles Objekt sucht, so bleibt ein Verstoß gegen §§ 4, 5 WiStrG außer Betracht.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 22.01.2001, 12 U 5939/99

Fazit:

Die Rechtsprechung entscheidet uneinheitlich in der Frage, wann bei der Geschäftsraummiete ein die Sittenwidrigkeit begründendes auffälliges Missverhältnis (§ 138 II BGB) vorliegt. überwiegend wird aber wohl - wie in dieser Entscheidung - die Auffassung vertreten, eine überschreitung um ca. 100% sei erforderlich.