Sicherungsgrundschuld: Besonderheiten und Risiken / 2.7 Verrechnungsklauseln

Zahlung und ihre Folgen

Im Rahmen der Bestellung einer Sicherungsgrundschuld erwachsen dem Gläubiger meist 3 Ansprüche:

• der dingliche Anspruch aus der Grundschuld,
• die durch die Grundschuld gesicherte Forderung (meist Kreditvertrag) sowie
• (in aller Regel) der Anspruch aus dem Schuldanerkenntnis.

Wenn nun der Schuldner an den Gläubiger Zahlungen erbringt, ist es von Bedeutung, auf welchen Anspruch des Gläubigers diese Leistungen verrechnet werden. Denn die rechtlichen Folgen sind höchst unterschiedlich:

• Bei Zahlung "auf die Grundschuld" verwandelt sich diese in eine Eigentümergrundschuld.
• Bei Zahlung auf die persönliche Forderung erlischt diese.^[1]
• Mit Zahlung auf den Anspruch aus der persönlichen Haftungsübernahme geht dieses Sicherungsmittel unter.

Tilgungsklausel

Zahlt der mit dem Schuldner identische Eigentümer, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass er zugleich die persönliche Schuld (die Darlehensverbindlichkeit) und die Grundschuld tilgen möchte (Wille zur Doppeltilgung). In der Praxis spielt dies allerdings keine Rolle, da die Sicherungsverträge der Kreditinstitute regelmäßig eine das einseitige Tilgungsbestimmungsrecht nach § 366 BGB ausschließende Tilgungsklausel enthalten. Diese sieht vor, dass Zahlungen des Schuldner-Eigentümers allein auf die gesicherte Forderung erfolgen. Für eine Doppeltilgung ist dann kein Raum. Folglich bleibt die Grundschuld bei Tilgung der Forderung wegen ihrer Unabhängigkeit in voller Höhe als Fremdgrundschuld in den Händen der Bank bestehen.^[2]

Regelung in Banken-AGB

Verständlicherweise ist der Kreditgeber und Sicherungsnehmer bestrebt, Zahlungen möglichst auf die persönliche Forderung zu verrechnen, um den Untergang seiner Sicherheiten zu verhindern. Entsprechende Verrechnungsklauseln finden sich demgemäß in den AGB der Banken und Sparkassen.

Verschiedentlich finden sich Klauseln, wonach der Sicherungsnehmer bestimmen kann, auf welche von mehreren gesicherten Forderungen eine Zahlung verrechnet wird (vgl. Nr. 11 Abs. 2 AGB-Sparkassen). Dieses formularmäßig vereinbarte freie Verrechnungsrecht ist gem. § 307 BGB unwirksam. Es ist dem Gläubiger zuzumuten, sich auf eine bestimmte Tilgungsreihenfolge festzulegen, denn der Schuldner muss wissen, welche Forderung er mit einer bestimmten Zahlung tilgt.^[3]

[1] § 362 BGB.

[2] Weller, JuS 2009, S. 969, 971.

[3] Lieder in Münchener Kommentar, BGB, § 1191 Rn. 73 m. w. N.