Schadensersatz bei fehlerhaftem Hausgeldinkasso

Leitsatz

Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG verpflichtet, die zu zahlenden, fälligen Hausgelder zeitnah einzuziehen. Verletzt er diese Pflicht, schuldet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem Hausgeldausfall Schadenssatz.

Normenkette

§§ 26, § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 280 BGB

Das Problem

1. Die Wohnungseigentümer genehmigen im Jahr 2007 zum Tagesordnungspunkt (TOP 3) die Abrechnung 2006 und die Einzelabrechnungen. Nach seiner Einzelabrechnung muss Wohnungseigentümer Q als Abrechnungsspitze einen Betrag von 10.745,10 EUR zahlen. Auf Q's Anfechtungsklage erklärt das Amtsgericht den Genehmigungsbeschluss zu TOP 7a in Höhe von 4.900 EUR für ungültig, sodass eine Nachzahlung in Höhe von 5.835,10 EUR bleibt. Das Urteil wird Q am 28.12.2010 zugestellt. Am 7.7.2011 überweist der damalige Verwalter B dem Q die 4.900 EUR, die Q nicht zahlen muss. In der Versammlung vom 12.11.2013 wird der jetzige Verwalter V beauftragt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K gegen B eine Schadensersatzklage zu erheben.
2. K meint, B habe seine Pflichten verletzt, indem er den Nachzahlungsanspruch gegen Q nicht – was ihm aber möglich gewesen ist – unverzüglich eingezogen habe und indem die Verjährung während seiner Amtstätigkeit eingetreten sei. K meint weiter, B habe ferner seine Pflichten verletzt, als er Q ohne Rechtsgrund oder Vereinbarung einen Betrag von 4.900 EUR überwiesen habe. K beantragt zunächst, B zu verurteilen, an sie 10.735,10 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Später erklären die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 4.900 EUR übereinstimmend für teilweise erledigt, da Q diesen Betrag an K während des Prozesses zurückgezahlt hat.
3. B behauptet, er habe das Urteil aus dem Anfechtungsverfahren erst in den ersten Januartagen des Jahres 2011 erhalten. Ferner meint er, es liege keine Pflichtverletzung vor. Er habe nicht erkennen müssen, dass Verjährung des Nachzahlungsanspruchs eingetreten sei. Er habe davon ausgehen dürfen, dass die Anfechtungsklage die Verjährung gehemmt hatte. B meint weiter, es liege gar keine Verjährung vor: Die 5.835,10 EUR seien bei den späteren Abrechnungen nicht eingestellt worden, um den Ausgang des gerichtlichen Verfahrens abzuwarten. Es sei von Q daher arglistig, sich auf Verjährung zu berufen. In Bezug auf die Überweisung in Höhe 4.900 EUR behauptet B, Q habe ihm gesagt, den vollen Nachzahlbetrag in Höhe von 10.735,10 EUR überwiesen zu haben. Schließlich meint B, die ihm für das Jahr 2011 erteilte Entlastung erfasse einen etwaigen Ersatzanspruch hinsichtlich der 4.900 EUR.

Die Entscheidung

Der Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 5.835,10 EUR

1. Die Klage hat Erfolg! K habe hat gegen B einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 5.835,10 EUR gemäß § 280 Abs. 1 BGB. B habe gegen ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen, indem er es unterlassen habe, den sich aus der beschlossenen Abrechnung für das Jahr 2006 ergebenden Nachzahlbetrag gegen Q einzuziehen. Ein Verwalter sei gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG verpflichtet, die zu zahlenden Hausgelder einzuziehen. Dies habe B unstreitig nicht getan.
2. Die Pflichtverletzung sei auch schuldhaft gewesen (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Soweit sich B darauf berufe, Q habe gegen den Genehmigungsbeschluss gegenüber der Abrechnung für das Jahr 2006 ein Anfechtungsverfahren geführt worden, entlaste ihn dies nicht. Denn die Erhebung einer Anfechtungsklage berühre die Leistungspflicht nicht. Dies ergebe sich unmittelbar aus § 23 Abs. 4 WEG. Einem Verwalter müsse bekannt sein, dass ein Anfechtungsverfahren nicht zu einem Suspensiveffekt führe, der die Fälligkeit der Nachzahlbeträge entfallen ließe.
3. Eine weitere Pflichtverletzung liege darin, dass die Nachzahlungsforderung gegen Q während der Amtstätigkeit des B verjährt sei. B könne sich insoweit nicht erfolgreich darauf berufen, einem unverschuldeten Rechtsirrtum unterlegen zu sein. Im Fall eigener Rechtsunkenntnis hätte er jedenfalls bei nicht drängenden Entscheidungen Rechtsrat einholen müssen (Hinweis auf LG Wiesbaden v. 3.5.2013, 1 O 229/12, ZIP 2013 S. 2060).
4. K sei durch die schuldhafte Pflichtverletzung auch ein Schaden entstanden. Der Nachzahlungsanspruch sei verjährt. Hausgeldansprüche unterlägen der 3-jährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB. Der Anspruch gegen Q sei mit dem Genehmigungsbeschluss fällig geworden, sodass die Verjährung zum 31.12.2007 begonnen habe (§ 199 Abs. 1 BGB) und die Einrede der Verjährung mit Ablauf des 31.12.2010 begründet gewesen sei. Anhaltspunkte für das Vorliegen von Hemmungstatbeständen seien nicht vorgetragen. Soweit B meine, die Verjährungseinrede sei arglistig, könne das Gericht einen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht erkennen. Dass für die Folgeabrechnungen der Ausgang des Anfechtungsverfahrens abgewartet werden sollte, schließe die Erhebung der Verjährungseinrede nicht aus (Hinweis auf AG Charlottenburg v. 5.3.2009, 74 C 143/09).

Die Kosten der weite...