Saarländisches OLG Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08-33

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erfolgreiche Arglistanfechtung wegen verschwiegener Feuchtigkeit

Leitsatz (amtlich)

Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 28.01.2008; Aktenzeichen 1 O 327/06)

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.1.2008 verkündete Urteil des LG Saarbrücken - AZ.: 1 O 327/06 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Beklagten zur Last.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Mit notariellem Vertrag vom 20.10.2006 (Bl. 6 ff. d.A.) kaufte der Kläger von den Beklagten das Hausanwesen [Straße, Nr.] in [Ort]. Es wurde ein Kaufpreis von 220.000 EUR vereinbart. Wegen sämtlicher Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag unterwarf sich der Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Ansprüche und Rechte des Klägers wegen Sachmängeln schlossen die Parteien aus. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Vertrags verwiesen.

Mit Anwaltsschreiben vom 30.10.2006 (Bl. 14 f. d.A.) focht der Kläger den Vertrag wegen arglistiger Täuschung mit der Begründung an, dass ihm die im Keller des Anwesens herrschende extreme Feuchtigkeit verschwiegen worden sei. In der Folge leiteten die Beklagten die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in die Wege. Dagegen wendet sich der Kläger mit vorliegender Klage unter Berufung auf die von ihm erklärte Anfechtung.

In der Zeit von Mitte April bis Mitte Juni 2006 fanden im Keller des Anwesens Renovierungsarbeiten statt. Die Beklagten ließen die Kelleraußenwände im Gebäudeinnern freilegen, schadhafte Putzstellen der Innenwände beiputzen sowie jedenfalls an einer Stelle im unteren Wandbereich neuen Putz anbringen. Danach strichen sie die Innenwände weiß. Ob weitere Arbeiten durchgeführt wurden, ist zwischen den Parteien streitig. Vor Abschluss des Vertrags besichtigte der Kläger das Anwesen mit der Zeugin K2, die das Grundstück für ihre Maklerfirma im Auftrag der Beklagten vermittelte. Dabei wurde mit Ausnahme einer Stelle an der Außenwand des Raums, in dem sich der Öltank befindet, keine Feuchtigkeit im Keller bemerkt. Mit den Beklagten selbst hatte der Kläger erstmals anlässlich der Notartermine Kontakt. Vor dem Termin, in dem der Vertrag beurkundet wurde, fand bereits ein Notartermin statt, in dem die Beurkundung nicht vorgenommen wurde, weil Katasterpläne fehlten.

Der Kläger hat behauptet, dass die Außen- und Innenwände des Kellers durchfeuchtet seien. Die Feuchtigkeit habe bereits den Deckenbereich des Kellers erreicht und werde auch in das Erd- und in das Obergeschoss des Anwesens steigen, soweit sie dort nicht ohnehin bereits vorhanden sei. Der Kläger hat geltend gemacht, ihm sei dieser Feuchtigkeitsbefall arglistig verschwiegen worden. Den Beklagten sei die Feuchtigkeit bekannt gewesen. Wegen der Feuchtigkeit hätten sie den Keller renoviert und im Übrigen sogar mit einem Trocknungsgerät ausgetrocknet, um dem Keller für die Besichtigungen den Anschein der Trockenheit zu geben. Anlässlich des Notartermins, in dem der Vertrag beurkundet worden sei, habe der Beklagte zu 2) auf entsprechende Frage erklärt, dass der Keller immer so trocken sei, seit sieben bis acht Jahren im Keller nichts mehr gemacht worden sei und es überhaupt keine Probleme gebe. Er, der Kläger, habe erst nach Vertragsschluss durch eine Nachbarin des Anwesens und in der Folge auch durch eine ehemalige Mieterin der Beklagten von dem Feuchtigkeitsbefall erfahren. Hätte er davon zuvor Kenntnis erlangt, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen.

Der Kläger hat beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde, abgeschlossen vor der Notarin E. O., UR. Nr. .../2006, insoweit für unzulässig zu erklären, soweit aus dieser Urkunde die Zwangsvollstreckung des Kaufpreises von 220.000 EUR nebst Zinsen begehrt werde.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben behauptet, dass in dem Anwesen zwar von Anfang Mai bis Anfang Juni 2006 ein Trocknungsgerät vorhanden gewesen, dieses aber überhaupt nicht eingesetzt worden sei. Der Lebensgefährte der Beklagten zu 1), der Zeuge R., habe das Gerät zur Verfügung gestellt, falls es für Estricharbeiten benötigt worden wäre, die dann aber gar nicht vorgenommen worden seien. Anfang Juni 2006 habe der Zeuge R. das Gerät dann selbst benötigt...