Saarländisches OLG Beschluss vom 26.01.1999 - 5 W 212/98-65

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Beschluss vom 24.06.1998; Aktenzeichen 5 T 6/98)

AG Saarbrücken (Beschluss vom 12.12.1997; Aktenzeichen 1II 97/97 WEG)

Tenor

1. Der Beschluss des Landgerichts Saarbrücken vom 24.6.1998 – 5 T 6/98 – und der Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 12.12.1997 – 1II 97/97 WEG – werden abgeändert:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 3.7.1997 zu Tagesordnungspunkt 3 wird insgesamt für ungültig erklärt.

2. Die Antragsgegner tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten findet nicht statt.

3. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft …, die weitere Beteiligte ist deren Verwalterin.

Die weitere Beteiligte berief mit Schreiben vom 27.6.1997, dem Antragsteller zugegangen am 1.7.1997, für den 8.7.1997 eine Eigentümerversammlung ein, zu deren Tagesordnungspunkten – unter anderem – die Beschlussfassung über die Gesamtjahresabrechnung und die Einzelabrechnungen 1996 gehörte. Der Beratung und Entscheidung der Eigentümerversammlung lag eine „Gesamtabrechnung” der weiteren Beteiligten zugrunde. Sie enthielt eine Darstellung der Gesamteinnahmen und der Gesamtausgaben des Rechnungsjahres, die mit einer Unterdeckung von 12.159,44 DM schloss, eine Darstellung der „Instandhaltungsrücklage”, deren Anfangsbestand mit 52.331,06 DM angegeben war, von dem ein „Insolvenzverlust S.” (dabei handelt es sich um nicht mehr realisierbare Wohngeldforderungen gegen einen früheren Wohnungseigentümer) abgezogen und dem Zugänge von insgesamt 16.015,36 DM hinzugezählt wurden, so dass sich ein Endbestand von 59.052,25 DM ergab, sowie die Angabe des Bankkontostandes zum 31.12.1996 in Höhe von – 8.122,44 DM. Die von den Anwesenden einstimmig gebilligte Gesamtabrechnung ist im Verfahren der weiteren Beschwerde allein noch streitig. Der Antragsteller hat sie für ungültig gehalten, weil sie unter Verstoß gegen die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Regelung über die Ladungsfrist von zwei Wochen einberufen worden sei. Ferner hat er beanstandet, dass die Gesamtabrechnung keine Angaben über den Bankkontostand zum 1.12.1996 enthielt. Darüber hinaus sei es nicht zulässig, den „Insolvenzverlust S.” von der Instandhaltungsrücklage abzuziehen. Schließlich sei er zu Unrecht mit Rechtsanwaltskosten aus einem vor seiner Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft in Gang gesetzten Verfahren belastet worden.

Das Amtsgericht Saarbrücken hat durch Beschluss vom 12.12.1997 – III 97/97 WEG – den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 8.7.1997 zu Tagesordnungspunkt 3 insoweit für unwirksam erklärt, als der Anfangsbestand des Bankkontos fehle. Das Landgericht Saarbrücken hat diese Entscheidung durch Beschluss vom 24.6.1998 – 5 T 6/98 – bestätigt. Zur Begründung hat es ausgeführt, zwar sei die Eigentümerversammlung nicht rechtzeitig einberufen worden. Dieser Mangel sei jedoch nicht ursächlich für die Beschlussfassung, weil die Mehrheit der Anwesenden von der weiteren Beteiligten vertreten worden seien und diese den Antragsteller daher überstimmt hätte. Die Argumente des Antragstellers hätten dies nicht zu beeinflussen vermocht, weil zwischen ihm und seiner Familie einerseits und den übrigen Wohnungseigentümern sowie der Verwalterin andererseits seit geraumer Zeit ein tiefgreifendes, schon verschiedentlich vor Gericht getragenes Zerwürfnis bestehe. Im übrigen habe der Antragsteller selbst eingeräumt, er sei infolge eines anderen Termins verhindert gewesen, an der Eigentümerversammlung vom 8.7.1997 teilzunehmen. Das Fehlen des Anfangsbestandes des gemeinschaftlichen Kontos führe nicht dazu, dass die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären sei. Vielmehr könne jeder Wohnungseigentümer lediglich Ergänzung des unvollständigen Beschlusses verlangen. Die Billigung einer Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage führe nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung. Da die Entnahme allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zukomme und da die Instandhaltungsrücklage der Höhe nach auch nach der Entnahme angemessen sei, sei der Beschluss der Eigentümerversammlung nicht zu beanstanden. Die eingestellten Kosten anwaltlicher Beratung und Vertretung seien die Folge von Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen.

Gegen diesen ihm am 3.7.1998 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller weitere sofortige Beschwerde am 17.7.1998 erhoben.

Im Verfahren der weiteren sofortigen Beschwerde ist unstreitig geworden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nur über ein einziges Bankkonto verfügt, auf dem sämtliche Einnahmen und Ausgaben verbucht werden. Unstreitig ist weiter geworden, dass die Darstellungen der sogenannten „Instandhaltungsrücklage” in der beschlossenen Gesamtabrechnung nach einem verwaltungsinternen Buchungskonto erfolgt sind und Wohngeldrückstände bestanden haben,...