Rückbaupflicht bei beendetem Mietverhältnis

Leitsatz

1. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter bei Beendigung des Mietvertrags Ein- und Ausbauten zu entfernen hat, wenn durch sie eine weitere Vermietung erschwert wird, ist dahingehend auszulegen, dass der Mieter zum Rückbau verpflichtet ist, wenn der Nachfolgemieter dies wünscht.

2. Die Rückbauverpflichtung wandelt sich nur dann in einen Schadensersatzanspruch um, wenn dem Mieter zuvor eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde; in den Fällen der endgültigen Erfüllungsverweigerung ist eine Fristsetzung entbehrlich.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB § 546

Kommentar

In einem gewerblichen Mietvertrag war die im Leitsatz 1 wiedergegebene Regelung vereinbart. Der Mieter hatte im Verlauf des Mietverhältnisses verschiedene Ein- und Umbauten vorgenommen, diese aber nicht rückgängig gemacht, obwohl der Nachmieter vom Vermieter die Entfernung der Einbauten verlangt hat. Der Vermieter hat die Ein- und Umbauten schließlich selbst beseitigt. Die hierfür entstandenen Kosten in Höhe von ca. 3.300 EUR sind Gegenstand der Klage. Das Gericht hatte zu entscheiden, ob die Rückbauklausel wirksam ist.

Das Gericht führt aus, dass die gewöhnliche Rückbauklausel ("Ein-, Aus- und Umbauten sind bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen") lediglich die kraft Gesetzes bestehende Rechtslage wiedergibt. Der im Entscheidungsfall verwendete Zusatz ("falls hierdurch eine weitere Vermietung erschwert wird") ist dahingehend auszulegen, dass eine Rückbaupflicht nur besteht, "wenn der Nachfolgemieter das wünscht". Die gesetzliche Regelung wird durch den Zusatz zum Vorteil des Mieters eingeschränkt; der Zusatz ist aus diesem Grund unbedenklich.

Die Rückbaupflicht zählt zu den Hauptpflichten des Mietvertrags. Sie wandelt sich nur dann in eine Schadensersatzpflicht um, wenn der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist gesetzt hat (§§ 281, 323, 325 BGB). Die Fristsetzung ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter die Erfüllung endgültig und ernsthaft verweigert. Ein solcher Fall war hier gegeben; die Klage des Vermieters hatte deshalb Erfolg.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.04.2009, I-24 U 56/08, DWW 2009 S. 333