OLG Rostock Urteil vom 10.01.2005 - 3 U 61/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Keine Genehmigungsfiktion für automatische Wertsicherungsklausel bei Formmangel des Mietvertrages

Normenkette

BGB §§ 157, 535, 550; PrKV § 4

Verfahrensgang

LG Schwerin (Urteil vom 30.12.2003; Aktenzeichen 3 O 377/03)

Tenor

Unter Zurückweisung der weiter gehenden Berufung der Beklagten zu 2) wird das Urteil des LG Schwerin vom 30.12.2003 (3 O 377/03) teilweise abgeändert und wie folgt gefasst:

Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerin 27.132,92 EUR nebst Zinsen i.H.v. 4 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

auf 5.740,27 EUR seit dem 5.6.2002,

auf 254,09 EUR seit dem 4.7.2002,

auf 762,27 EUR seit dem 13.7.2002,

auf 254,09 EUR seit dem 5.8.2002,

auf 254,09 EUR seit dem 5.9.2002,

auf 254,09 EUR seit dem 5.10.2002,

auf 5.740,27 EUR seit dem 5.11.2002,

auf 5.740,27 EUR seit dem 5.12.2002,

auf 5.740,27 EUR seit dem 5.1.2003 und

auf 2.393,21 EUR seit dem 5.4.2003

sowie weitere 15 EUR vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den erstinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin 1/4 und die Beklagte zu 2) 3/4.

Die Klägerin trägt die erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) sowie 1/10 der erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2).

Die Beklagte zu 2) trägt 9/10 der erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin.

Im Übrigen tragen die Parteien ihre erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Kosten der Berufung werden der Beklagten zu 2) zu 4/7 und der Klägerin zu 3/7 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung jeweils gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Gegenpartei Sicherheit in derselben Höhe stellt.

Die Revision wird zugelassen.

Streitwert der Berufung: 7.114,80 EUR.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 2) (nachfolgend Beklagte) auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch. In der Berufungsinstanz streiten die Parteien nur noch um die Berechtigung der von der Klägerin begehrten Erhöhung der Grundmiete ab März 2002.

Die Klägerin, die Gewerbeflächen in G. zum Betrieb eines Verbrauchermarktes angemietet hatte, vermietete eine etwa 340 qm große Teilfläche an den Beklagten zu 1). Der schriftliche Untermietvertrag bezeichnet als Mieter die Firma K. & Co; der Beklagte zu 1), der nicht mit dieser Firma im Handelsregister eingetragen war, unterschrieb mit dem Namenszug "K.". Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass nunmehr die Beklagte als Rechtsnachfolgerin des Beklagten zu 1) alleinige Mieterin ist; die Klage gegen ihn hat die Klägerin zurückgenommen.

Der schriftliche Untermietvertrag lautet auszugsweise:

§ 1 - Mietgegenstand

1. Die Vermieterin ist Hauptmieterin und künftige Betreiberin des S.-Verbrauchermarktes in G., K. Straße, und zur Untervermietung berechtigt. Der Hauptmietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren ab Übergabe an die Hauptvermieterin.

Zusätzlich sind in den Hauptmietvertrag der Vermieterin Optionsrechte von 2 × 5 Jahren Dauer eingeräumt. Die Mieterin hat keinen Anspruch darauf, dass die Vermieterin dieses Optionsrecht ausübt.

§ 2 - Mietdauer

1. Das Mietverhältnis beginnt mit dem Tage der bezugsfertigen Übergabe des Mietgegenstandes, jedoch frühestens am 1.9.1995 und wird für 5 Jahre fest abgeschlossen.

2. Der Vertrag verlängert sich stillschweigend um jeweils ein weiteres Jahr, falls er nicht spätestens 6 Monate vor dem jeweiligen Vertragsablauf gekündigt wird.

3. Die Mieterin erhält ein Optionsrecht für weitere 5 Mietjahre zu den hier vereinbarten Bedingungen. Die Optionserklärung muss spätestens 6 Monate vor Beendigung der Festlaufzeit schriftlich ggü. der Vermieterin abgegeben werden.

4. Das Mietverhältnis endet automatisch bei Beendigung bzw. Auflösung des Hauptmietverhältnisses (s. § 1). Dies gilt auch für den Fall, dass das Hauptmietverhältnis vor Ablauf der Festlaufzeit - gleich aus welchem Grund - beendet wird. Bei Auflösung des Hauptmietverhältnisses und gleichzeitiger Beendigung dieses Untermietverhältnisses stehen der Mieterin keinerlei Schadenersatzansprüche zu.

§ 3 - Mietzins

2. Die Vertragspartner sind berechtigt, eine Mietzinsanpassung auf Antrag einer Partei zu verlangen, wenn der Preisindex für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes mit mittlerem Einkommen in der Bundesrepublik Deutschland (1985 = 100), veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden, um mehr als 10 % ggü. der jeweils letzten Ausgangsbasis gestiegen oder gefallen ist.

Die Ausgangsbasis für die Berechnung der ersten Indexanpassung ist der Tag des Mietbeginns, für jede weitere Anpassung die jeweils letzte Indexzahl, die zu einer Anpassung des Mietzinses geführt hat.

Nach Erreichen oder Überschreiten von 10 % ggü. dem Stand am Tage der Ausgangsbasis ändert sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis, und zwar vom Beginn des auf die maßgebliche Veränderung folgenden Kalendermonats an.

§ 8 - Beendigung der Mietzeit

1.4 Die Vermieterin ist berechtigt, dieses Ver...