OLG Naumburg Urteil vom 07.06.2005 - 9 U 20/05

Leitsatz (amtlich)

Entspricht der ursprünglich befristete Mietvertrag nicht der Formvorschrift des § 550 BGB (= § 566 BGB a.F.) so wird dieser Mangel nachträglich berichtigt, wenn sich die Mietvertragspartner - nachdem der Vertrag mehrere Jahre durchgeführt wurde - auf eine Nachtragsvereinbarung verständigen, die ihrerseits alle Essentialia eines Mietvertrages enthält und dem Schriftformerfordernis im Übrigen genügt. Dies gilt selbst dann, wenn im ursprünglichen Mietvertrag das Mietobjekt deshalb nicht hinreichend bezeichnet wurde, weil das Objekt im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht errichtet war. Nimmt die Nachtragsvereinbarung hinsichtlich der Bezeichnung des Mietobjekts auf den ursprünglichen Vertrag Bezug, genügt dies dem Formerfordernis jedenfalls dann, wenn das Mietobjekt zwischenzeitlich errichtet wurde und die genaue Lage der Räumlichkeit durch Inaugenscheinnahme - auch durch einen möglichen Erwerber - festgestellt werden kann.

Verfahrensgang

LG Magdeburg (Urteil vom 04.02.2005; Aktenzeichen 9 O 527/04)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 4.2.2005 verkündete Urteil des LG Magdeburg (9 O 527/04) abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.750,37 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 4.916,79 EUR seit dem 7.1.2004, aus 4.916,79 EUR seit dem 7.2.2004 und aus 4.916,79 EUR seit dem 6.3.2004 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt Mietzins für die Monate Januar bis März 2004 in - rechnerisch - unstreitiger Höhe von 14.750,37 EUR (3 × 4.916,79 EUR). Die Parteien unterzeichneten zunächst am 14. 8./23.8.1993 eine Mietvertragsurkunde (Bl. 35-42 I) über Räume in einem noch zu errichtenden Gebäude. Mit den Daten 6. 9./10.9.1993 wurde eine weitere Mietvertragsurkunde (Bl. 4-11 I) unterzeichnet. In § 1 des Mietvertrages heißt es u.a.:

Der Vermieter wird Eigentümer des im Grundbuch von H. Band Bl. 5165 eingetragenen Grundstücks, Gemarkung H., Flur 15, Flurstücke 564/21.

Der Vermieter vermietet zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts mit Schuhen und Randsortimenten auf diesem Grundstück einen Gebäudeteil mit 450 qm Gebäudenutzfläche gem. der beigefügten Grundrißzeichnung.

Unstreitig sollte das Gebäude noch von einem anderen Unternehmen ("D.") genutzt werden. Ob die in § 1 des Mietvertrages genannte Grundrißzeichnung der Vertragsurkunde beigefügt war, ist zwischen den Parteien streitig. In § 3 Abs. 1 sowie in § 4 Abs. 1 und 2 des Mietvertrages heißt es:

Die Übergabe des bezugsfertigen Objekts ist für den 1.9.1994 geplant.

Das Mietverhältnis beginnt mit dem auf die Übergabe folgenden Monatsersten.

Die Mietzeit beträgt - gerechnet von vorgenanntem Zeitpunkt - 15 Jahre.

Unstreitig beigefügt war dem Mietvertrag eine Anlage zum Mietvertrag H., Q. Landstraße 7 (Bl. 12 I). Am 24.10.1994 wurden die Räumlichkeiten an die Beklagte übergeben. Über die Übergabe wurde ein Protokoll gefertigt (Bl. 129 I). Die Beklagte hat das Objekt ab Übergabe zu dem vertraglich vereinbarten Zweck genutzt. In der Folgezeit haben die Parteien mehrfach über die Anpassung des Mietzinses verhandelt. Mit Schreiben vom 1.6.2001 (Bl. 70/71 I) unterbreiteten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin das Angebot, den Mietzins um 10 % zu reduzieren und die Laufzeit des Vertrages bis zum 30.11.2011 zu verlängern. Dieses Angebot hat die Beklagte mit Schreiben vom 25.6.2001 angenommen (Bl. 72 I). Über die vereinbarten Änderungen wurde ein Nachtrag Nr. 1 zum Mietvertrag vom 6.9./10.9.1993 (Bl. 13 I) gefertigt, der mit den Daten 2.7./10.7.2001 von Vertretern der Parteien unterzeichnet wurde. Der Nachtrag bezeichnet die Parteien des Mietvertrages, im Übrigen heißt es u.a.:

§ 4 - Abs. 2 erhält folgende Fassung:

Die Mietlaufzeit beträgt - gerechnet vom vorgenannten Zeitpunkt - 17 Jahre und endet am 30.11.2011.

§ 6 - erhält folgende Fassung:

Der Mietzins beträgt monatlich ab Januar 1999 7.290 DM (...) für die Gebäudefläche gem. § 1 inkl. Parkplatz und Zufahrtbenutzung ....

Alle übrigen Bestimmungen des Mietvertrages bleiben unberührt und gelten unverändert fort.

Mit Schreiben vom 30.6.2003 - der Klägerin am 2.7.2003 zugegangen - hat die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.12.2003 gekündigt (Bl. 32 I). Die Klägerin ist der Kündigung unter Hinweis auf die vereinbarte Laufzeit des Vertrages mit Schreiben vom 3.7.2003 entgegengetreten (Bl. 34 I). Ob die Beklagte das Mietobjekt vollständig zum 31.12.2003 geräumt hat, ist zwischen den Parteien streitig.

Das LG hat die Zahlungsklage mit der Begründung abgewiesen, dass die Kündigung vom 30.6.2003 das Mietverhältnis beendet habe. Der Mietvertrag verstoße gegen die Formvorschrift des § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) und habe daher ordentlich gem. § 580a Abs. 2 BGB zum 31.12.2003 gekündigt werden können.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit der Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiterverfolgt. Die Beklagte verteidigt das angefoc...