OLG Naumburg Urteil vom 01.02.2005 - 9 U 108/04

Verfahrensgang

LG Stendal (Urteil vom 18.08.2004; Aktenzeichen 23 O 46/03)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 07.03.2007; Aktenzeichen XII ZR 40/05)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.8.2004 verkündete Grundurteil des LG Stendal (23 O 46/03) abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 20.000 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten über Ansprüche aus einer vertraglichen Vereinbarung. Aus Sicht der Klägerin handelt es sich bei der Vereinbarung vom 1.10./7.10.1999 (Bl. 10-15 I) um einen Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Altenpflegeheim. Demgegenüber ist die Beklagte der Ansicht, dass es sich allenfalls um einen Vorvertrag handele. Nach der Vereinbarung sollte die Klägerin ein betriebsbereites Pflegeheim nach den Vorgaben der Beklagten erstellen, das von dieser langfristig angemietet werden sollte.

In § 1 Abs. 6 der Vereinbarung heißt es:

Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt mit Fertigstellung zu übernehmen. Als Fertigstellungstermin gilt der Zeitpunkt gem. § 5, Abs. 2, spätestens jedoch der Zeitpunkt der behördlichen Gebrauchsabnahme. Die heimaufsichtliche Genehmigung (Betriebserlaubnis) wird durch den Mieter beschafft.

In § 2 Abs. 1 der Vereinbarung heißt es:

Das Mietverhältnis wird auf die Dauer von 20 Jahren fest vereinbart: Es beginnt mit dem in § 1, Abs. 6 genannten Termin.

§ 5 Abs. 2 lautet:

Den verbindlichen Übergabetermin wird der Vermieter spätestens vier Monate vorher dem Mieter schriftlich mitteilen.

Die Klägerin begann mit Planungen für das Objekt. Mit der vorliegenden Klage verlangt sie den Ersatz der ihr dabei - nach ihrem Vortrag (zu den einzelnen Positionen: Klageschrift S. 7/8 - Bl. 7/8 I) - entstandenen Kosten. Der Vertrag wurde nicht durchgeführt. Mit Schreiben vom 23.7.2001 (Bl. 19 I) hat die Beklagte die Vereinbarung gekündigt. Die Gründe, die dazu geführt haben, dass der Vertrag nicht durchgeführt wurde, sind zwischen den Parteien streitig. In erster Instanz haben die Parteien darüber gestritten, ob der Vertrag formwirksam i.S.v. § 566 BGB a.F. war. Unstreitig waren die in § 1 Abs. 2 der Vereinbarung genannten Anlagen (Lageplan/Baubeschreibung/Baugenehmigung/Ausführungszeichnungen) der Vertragsurkunde nicht beigefügt.

Wegen des erstinstanzlichen Sachvortrages der Parteien und der in erster Instanz gestellten Anträge wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (Bl. 49-68 III i.V.m. dem Tatbestandsberichtigungsbeschluss vom 1.11.2004 - Bl. 97-99 III).

Das LG hat gemäß Beschluss vom 27.7.2004 (Bl. 177/178 II) Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 27.7.2004 (Bl. 171-176 II).

Das LG hat ein Grundurteil erlassen, nach dem der Klageantrag dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Das LG hat zur Begründung ausgeführt: Der Klägerin stehe dem Grunde nach ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung zu. Bei der Vereinbarung aus Oktober 1999 handele es sich um einen rechtswirksamen Mietvertrag. Ein Dissens liege im Hinblick auf die unstreitig dem Vertrag nicht beigefügten Anlagen nicht vor. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass sich die Parteien über alle wesentlichen Punkte des Vertrages geeinigt hätten. Da diese Einigung über wesentliche Punkte vorgelegen habe, stehe das Fehlen der im Vertrag genannten Anlagen auch dem Formerfordernis aus § 566 BGB a.F. nicht entgegen. Die Kündigung der Beklagten mit Schreiben vom 23.7.2001 stelle mangels eines triftigen Grundes eine Vertragsverletzung dar. Eine Änderung der Pflegepraxis auf dem Markt, welche die Gefahr schlechterer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und schlechter Rentabilität mit sich bringe, könne die Kündigung nicht rechtfertigen. Bei sachgerechtem Verständnis des Mietvertrages habe das Risiko eines wirtschaftlichen Betriebes bei der Beklagten gelegen, da sie sich mit der Entwurfsplanung des Zeugen K. einverstanden erklärt habe. Das Vorbringen der Beklagten, dass diese Entwurfsplanung nicht genehmigungsfähig gewesen sei, sei unsubstantiiert. Selbst wenn man nicht von einem Mietvertrag ausgehen würde, stehe der Klägerin dem Grunde nach ein Anspruch aus dem Gesichtspunkt eines vorvertraglichen Verschuldens zu. Zwar stehe es den Vertragspartnern grundsätzlich frei, vom Vertragschluss Abstand zu nehmen. Eine vorhersehbare Verschlechterung der Marktsituation aufgrund politischer Umbrüche, könne als triftiger Grund ausreichen. Im vorliegenden Fall sei aber das Rentabilitätsrisiko durch den Vertrag der Beklagten zugewiesen worden.

Gegen dieses Grundurteil wendet sich die Beklagte mit der Berufung. Sie rügt insbesondere die Ansicht des LG, dass es sich bei der Vereinbarung aus Oktober 1999 bereits um einen endgültigen Mietvert...