OLG Köln Urteil vom 18.12.1996 - 27 U 17/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Geschäftsraummiete: Beweislast für vertragsgemäßen Zustand der Mieträume

Orientierungssatz

Die Beweislast für die rechtzeitige Gewährung des vertragsgemäßen, also mangelfreien Gebrauchs trägt - sofern nicht schon eine Übergabe der Räume erfolgt ist - der Vermieter, weil er Erfüllungsbereitschaft behauptet. Jedenfalls ist diese Beweislastverteilung dann anzunehmen, wenn der Streit um den Umfang dessen geht, was als vertragsgerechte und anzubietende Leistung verabredet worden ist. Daraus folgt, daß der Vermieter auch die Beweislast dafür trägt, daß die von ihm vor der Gebrauchsüberlassung vorzunehmenden und von ihm angebotenen Ausbauarbeiten den vertraglichen Abreden entsprechen.

Normenkette

BGB §§ 154-155, 535 S. 2, § 542 Abs. 1, §§ 566, 580

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten und auf dessen Anschlußberufung wird das am 7. Dezember 1995 verkündete Urteil der 27. Zivilkammer des Landgerichts Köln – 27 O 223/94 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage gegen, die Kläger wird festgestellt, daß den Klägern gegenüber dem Beklagten aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag vom 16. Oktober 1993 (auch) keine weiteren als die von ihnen bisher klageweise geltend gemachten Zahlungsansprüche und sonstigen Forderungen zustehen.

Die Widerklage gegen den Widerbeklagten zu 3) wird als unzulässig abgewiesen; insoweit wird die Anschlußberufung des Beklagten zurückgewiesen.

Die Berufung der Kläger wird zurückgewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Kläger zu je 1/2.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden wie folgt verteilt:

Die Gerichtskosten tragen die, Kläger zu je 30%, der Beklagte zu 40%.

Die außergerichtlichen Kosten des Widerbeklagten zu 3) trägt der Beklagte.

Die außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen diese selbst.

Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten tragen die Kläger zu je 30 %, im übrigen der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar:

Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 6.000,00 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 9.000,00 DM abwenden, wenn nicht der Widerbeklagte zu 3) vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Den Klägern, dem Beklagten und dem Widerbeklagten zu 3) bleibt vorbehalten, die Sicherheitsleistung durch Bürgschaft einer als Steuerbürge zugelassenen deutschen Bank öder Sparkasse zu erbringen.

Tatbestand

Die Kläger begehren mit ihrer Klage Zahlung von Mietzinsund Schadensersatz.

Am 16. Oktober 1993 schlossen die Kläger mit dem Beklagten und der Zeugin M. einen Mietvertrag über damals im Ausbau noch unfertige Räume im Obergeschoß des Hauses K.straße 2, Gewerbepark B., für den Betrieb einer so bezeichneten Modellagentur. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Bl. 5 ff d.A.) verwiesen. Bei Abschluß des Mietvertrages wurde vereinbart, daß seitens der Kläger noch vor Bezug Ausbau- und Umbauarbeiten durchgeführt werden; sollten. Der Umfang ist streitig. Der Bezug der Räume sollte zum 1. Dezember 1993 erfolgen. Er ist nicht geschehen.

In der Folgezeit nach Vertragsschluß kam es zum Streit zwischen den Vertragsparteien über die Höhe der im Mietvertrag vereinbarten Kaution und über den Umfang der von den Klägern vorzunehmenden Arbeiten. Die vorgesehene Kaution wurde nicht erbracht, worauf unstreitig die Kläger die Aus- und Umbauarbeiten nicht – jedenfalls nicht vollständig – durchführten und zwar auch hinsichtlich der von den Klägern selbst als vereinbart angesehenen Maßnahmen. Der Beklagte reichte den Schlüssel zum Objekt mit Schreiben vom 5. November 1993 (Bl. 20 d.A.) an die Kläger zurück. Mit Schreiben vom 24. November 1993 (B1. 40 d.A.) kündigte er den Mietvertrag mit der Begründung, von den Klägern seien bis dahin keine Leistungen erbracht worden. Am 9. Februar 1994 (Bl. 22 d.A.) kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos zum 15. Februar 1994 wegen Zahlungsverzuges. Mietzinszahlungen sind nicht geleistet worden.

Mit der Klage haben die Kläger rückständige Miete bzw. Schadensersatz für Dezember 1993 bis Mai 1994 in Höhe von 21. DM sowie Erstattung von Umbaukosten in Höhe von 614,53 DM, insgesamt von 21.625,03 DM verlangt. Wegen der Einzelheiten der Berechnung wird auf die Seiten 3 und 4 der Klageschrift (Bl. 3, 4 d.A.) Bezug genommen.

Die Kläger haben behauptet, das Mietverhältnis sei vor der Kündigung nicht einvernehmlich aufgehoben worden.

Die Mieträume hätten ab 1. Dezember 1993 zur Verfügung gestanden. Die Ausbauarbeiten wären wie vereinbart ausgeführt worden, wenn die Kaution entrichtet worden wäre. Der Beklagte habe jedoch weitere Ansprüche in bezug auf die Einrichtung gestellt, als bei Mietvertragsabschluß vereinbart worden sei und die Kaution nicht erbracht.

Eine Weitervermietung sei trotz intensiver Bemühungen und Einschaltung eines Maklers bislang nicht möglich gewesen. Die Kläger haben beantragt, den Bekl...