OLG Köln Beschluss vom 06.03.1998 - 16 Wx 8/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ungültigkeit eines Wiederbestellungsbeschlusses eines Verwalters

Verfahrensgang

LG Aachen (Aktenzeichen 2 T 137/96 WEG)

AG Düren (Aktenzeichen 2 II 21/95 WEG)

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin zu 2) vom 15.12.1997 wird der Beschluß des Landgerichts Aachen vom 27.11.1997 – 2 T 137/96 WEG – aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde – an das Landgericht zurückverwiesen.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1), 2) und 4) sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von dem Beteiligten zu 3) verwaltet wird.

In erster Instanz haben die Antragsteller die Ungültigkeitserklärung der auf der Eigentümerversammlung vom 20.10.1995 zu TOP 1) und TOP 2) gefaßten Beschlüsse begehrt, die die Wahl des Verwalters sowie die Beiratsermächtigung zum Abschluß des Verwaltervertrages zum Inhalt haben. Die Antragsteller waren der Auffassung, zu der Eigentümerversammlung seien nicht alle Miteigentümer ordnungsgemäß eingeladen gewesen; soweit Eigentümer durch Bevollmächtigte vertreten gewesen seien, sei die Vollmachtserteilung nicht in allen Fällen ordnungsgemäß gewesen. Die Antragstellerin zu 2) hat darüber hinaus die Auffassung vertreten, der bisherige Verwalter habe sich verschiedener Pflichtverletzungen schuldig gemacht.

Die Antragsgegner sind diesem Antrag entgegengetreten.

Durch Beschluß vom 18.06.1996 hat das Amtsgericht Düren den Antrag zurückgewiesen und ausgeführt, daß die Beschlüsse weder unter Verletzung von Verfahrensvorschriften zustande gekommen seien, noch wichtige Gründe vorlägen, die gegen die beschlossene Verwalterbestellung sprächen.

Gegen diesen Beschluß hat die Antragstellerin zu 2) beim Landgericht Aachen sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt,

in Abänderung des amtsgerichtlichen Beschlusses die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.10.1995, Tagesordnungspunkt 1 und 2, für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner haben mit Ausnahme einer Antragsgegnerin beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Das Landgericht hat den amtsgerichtlichen Beschluß bestätigt. Es ist zu dem Ergebnis gekommen, daß die Entscheidung des Amtsgerichts Düren ohne Verfahrensverstöße zustande gekommen sei. Ebensowenig konnte es eine Verletzung des Grundsatzes des rechtlichen Gehörs feststellen. Schließlich leide die Verwalterbestellung auch nicht in einem Inhaltsmangel. Ein wichtiger Grund gegen die Verwalterbestellung liege nicht vor. So sei es nicht zu beanstanden gewesen, daß der Verwalter eine neue Gebäudeversicherung abgeschlossen habe, ohne zuvor einen Beschluß der Eigentümerversammlung und verschiedene Angebote anderer Versicherungen einzuholen. Schließlich habe sich die Beschwerdeführerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen können, daß die Jahresabrechnungen 1993 und 1994 zwischenzeitlich durch das Amtsgericht Düren rechtskräftig für ungültig erklärt worden seien. Allein dieser Umstand rechtfertige noch nicht die Annahme einer groben Pflichtverletzung.

Gegen diesen ihr am 05.12.1997 zugestellten Beschluß hat die Antragstellerin zu 2) mit Schriftsatz vom 15.12.1997, der an demselben Tag beim Landgericht einging, sofortige weitere Beschwerde eingelegt und diese im wesentlichen damit begründet, daß entgegen der Meinung des Landgerichts das geschilderte Verhalten des Verwalters eine grobe Pflichtverletzung darstelle; im übrigen sei auch eine Gesamtbetrachtung des Verhaltens des Beteiligten zu 3) geboten.

II.

Die gemäß § 47 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG zulässige Rechtsbeschwerde führt zur Aufhebung des angegriffenen Beschlusses und Zurückverweisung an das Landgericht.

Die angefochtene Entscheidung ist nicht frei von Rechtsfehlern. Das Beschwerdegericht hat die Bedeutung von Abrechnungsfehlern des Verwalters als Grund für eine Anfechtbarkeit seiner Bestellung nicht zutreffend gewertet und die nötige Sachaufklärung unterlassen (§§ 27, 12 FGG). Das Landgericht hat verkannt, daß der rechtskräftig festgestellten fehlerhaften Abrechnung für 2 Wirtschaftsjahre, für 1993 und 1994, ein Verhalten des Verwalters zugrunde liegen kann, das diesen als unfähig oder ungeeignet für sein Amt erscheinen lassen, und damit ein wichtiger Grund gegeben sein könnte, seine Bestellung als Verwalter für ungültig zu erklären, §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4, 26 WEG.

1.

Ein Wohnungseigentümerbeschluß, der die Verwalterbestellung zum Inhalt hat, wie der hier angegriffene Beschluß zu TOP 1 – der Beschluß zu TOP 2, der die Ermächtigung des Beirats zum Vertragsabschluß vorsieht, ist lediglich die Folge der Beschlußfassung zu TOP 1 – kann nur dann mit Erfolg angefochten werden, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen hat. Das ist der Fall, wenn in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund liegt entsprechend den für die Abberufung eines Verwalters geltenden Grundsätzen dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände ...