OLG Düsseldorf Urteil vom 01.04.2004 - I-24 U 227/03

Leitsatz (amtlich)

Mietzins kann nicht im Urkundenprozess erstritten werden, wenn die Überlassung der Mietsache bestritten ist oder ein Minderungsrecht des Mieters besteht.

Verfahrensgang

LG Kleve (Urteil vom 01.10.2003; Aktenzeichen 2 O 345/03)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 1.10.2003 verkündete Vorbehaltsurteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des LG Kleve aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das LG zurückverwiesen, dem auch die Entscheidung über die Kosten der Berufung vorbehalten bleibt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht im Rahmen eines Urkundenprozesses rückständige Ansprüche aus der Vermietung der Geschäftsräume H.-Straße 21, Erdgeschoss links, in Kleve für die Monate Mai bis Juli 2003 geltend. Dem zugrunde liegt ein zwischen Herrn K (im Folgenden: Vermieter) und der Beklagten am 18.2./24.2.2003 geschlossener Mietvertrag, in welchem u.a. ein monatlicher Mietzins von 2.300 Euro zzgl. Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 300 Euro sowie 16 % Mehrwertsteuer, insgesamt also 3.016 Euro vereinbart worden war. Die Zahlung sollte spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats mit dem Beginn des Mietverhältnisses zum 1.5.2003 erfolgen. Der Mietvertrag enthält u.a. folgende Regelungen:

"§ 1 Mieträume/Mietgegenstand

Das beschriebene Mietobjekt wird in dem derzeitigen Zustand, wie eingehend besichtigt zur Verfügung gestellt und als ordnungsgemäß anerkannt und übergeben.

Dem Mieter werden vom Vermieter für die Mietzeit folgende Schlüssel ausgehändigt: 2 × Haupteingangstüre, 2 × Nebeneingangstüre, 1 × Hauseingangstüre.

§ 18 Sonstige Vereinbarungen

1. Der Vermieter verpflichtet sich zu folgenden baulichen Maßnahmen:

Der im hinteren Heizungsraum vorhandene Öltank und sein Zubehör wird durch den Vermieter vollständig entfernt, nebst evtl. Verunreinigungen, eine sep. Toilette eingebaut, ein Notausgang zur van-Bracht-Stege wird freigemacht, feuerschutztechnische und arbeitsschutztechnische Auflagen werden vor Vertragsbeginn vermieterseits erfüllt ..."

Die Beklagte erhielt vom Vermieter nach der Vertragsunterzeichnung mindestens einen Schlüssel ausgehändigt. In der Folgezeit wurde das Ladenlokal für Werbeaktionen durch den B. genutzt. Gleichzeitig begann der Sohn des Vermieters mit der Durchführung diverser Umbauarbeiten, welche aus Gründen, die zwischen den Parteien streitig sind, nicht bis zum 1.5.2003 fertig gestellt werden konnten. Die Beklagte verweigerte die Zahlung der Miete und gab dem Vermieter am 21.5.2003 einen Schlüssel zurück. Auch für Juni 2003 zahlte sie keinen Mietzins, für Juli lediglich einen geminderten Mietzins von 777,20 Euro und eine Nebenkostenvorauszahlung über 290 Euro.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, sämtliche zur Begründung der Ansprüche aus dem Mietvertrag erforderlichen Tatsachen durch Urkunden beweisen zu können. Nach teilweiser Klagerücknahme (777,20 Euro) hat sie beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 7.980,80 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 3.016 Euro seit dem 3.5.2003 und 3.6.2003 sowie aus dem Restbetrag seit dem 3.7.2003 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise ihr die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfahren vorzubehalten.

Sie hat behauptet, eine Übergabe des Objekts zum 1.5.2003 sei nicht erfolgt, da sich das Mietobjekt nicht in dem nach dem Mietvertrag geschuldeten und für die ordnungsgemäße Nutzung erforderlichen Zustand befunden habe. Dies sei auch am 3.7.2003 nicht der Fall gewesen, zu diesem Zeitpunkt habe sie die Räume aber unter Vorbehalt in Besitz genommen. Eine Übergabe scheitere auch daran, dass sie nicht alle Schlüssel erhalten habe. Es sei ihr lediglich ein Schlüssel nach Vertragsschluss ausgehändigt worden. Der Sohn des Vermieters habe an diverse Handwerker, welche vom Vermieter mit Umbauarbeiten beauftragt worden waren, die übrigen Schlüssel weitergegeben.

Das LG hat der Klage in seinem am 1.10.2003 verkündeten Vorbehaltsurteil bis auf einen Teil des Zinsanspruchs stattgegeben. Durch die vorgelegte Originalurkunde des Mietvertrages sei bewiesen, dass die Beklagte bereits bei Vertragsabschluss das Mietobjekt als vertragsgemäß anerkannt und dessen Überlassung durch Aushändigung der Schlüssel angenommen habe (§ 1 des Vertrages). Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die zulässige Berufung der Beklagten, welche sie unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens begründet. Eine Überlassung der Mietsache sei an den öffentlich rechtlichen Gebrauchshindernissen gescheitert, welche ab 1.5.2003 vorgelegen hätten. Auch die Übergabe nur eines Schlüssels stehe der Annahme einer Erfüllung entgegen. Selbst wenn man davon ausgehe, dass die Umbauarbeiten auch zu ihrem Vorteil durchgeführt worden seien, habe sie keinen Einfluss darauf gehabt, welche Arbeiten von welchen Personen durchgeführt würden.

Sie beantragt, unter Aufheb...