OLG Düsseldorf Beschluss vom 20.09.1995 - 3 Wx 259/95

Verfahrensgang

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 291 II 183/94 WEG)

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 35/95)

Tenor

Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten der dritten Instanz trägt die Beteiligte zu 1. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert: 20.000,00 DM.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 3 sind die Eigentümer der oben bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.

Die Teilungserklärung bestimmt:

„Teil II

§ 1

Teilung

Gemäß § 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum vom 15. März 1951 beschränken die Miteigentümer ihr Miteigentum an dem vorgenannten Grundbesitz in der Weise, daß ihnen abweichend vom § 93 BGB das Sondereigentum an Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in den auf dem Grundbesitz errichteten Gebäuden wie folgt eingeräumt wird:

1. Frau M. D. geborene N. einen 26.900/1.000.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit Nummer 1 bezeichneten Büroräumen im Erdgeschoß des Hauses N.- … mit ca. 115, 81 Quadratmetern Nutzfläche…

§ 5

Gebrauchsregelung

…

3. Wohnungen und die dazu gehörenden Nebenräume dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Die Vermietung sowie die Ausübung eines Berufes oder Gewerbes in der Wohnung sind dem Verwalter anzuzeigen. Stellplätze und die dazugehörenden Teile dürfen grundsätzlich nur als Parkflächen für PKW's benutzt werden. Eine etwaige Verpachtung ist dem Verwalter anzuzeigen. Der Verwalter kann nur aus wichtigem Grunde widersprechen oder nur aus wichtigem Grunde Auflagen anordnen.

4. Bei Vermietung oder Verpachtung müssen etwaige Zweckbindungen berücksichtigt werden, insbesondere der Inhalt dieser Teilungserklärung der Gemeinschafts-, Haus- und Benutzungsordnung.”

Die Beteiligte zu 1 vermietete zum 1. Juli 1994 die ihrem Sondereigentum unterliegenden Räumlichkeiten an einen Kinderarzt. Vorausgegangen war das Schreiben der Verwalterin vom 16. Juni 1994 (Blatt 16 GA), mit dem sie namens der Wohnungseigentümergemeinschaft der Vermietung widersprochen hatte. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. Juni 1994 war die Angelegenheit erörtert worden. Im Protokoll heißt es insoweit (auszugsweise):

„TOP 5

Antrag, Besprechung und Beschlußfassung zur Teileigentumseinheit O…, N., E.

1. Erörterung und Beschlußfassung über die Vermietung der Teileigentumseinheit Erdgeschoß links, Eigentümer D. als Arztpraxis (Kinderarzt-Praxis).
2. Alternative Beschlußfassung über den Antrag des Miteigentümers D. die Teileigentumseinheit als Arztpraxis (Kinderarzt-Praxis) vermieten zu können bei gleichzeitigem Einbau einer separaten Eingangsmöglichkeit zu diesem Teileigentum, z. B. durch den zusätzlichen Einbau einer Eingangstür links neben der vorhandenen Hauseingangstür…

Im Hinblick auf die von der Verwaltung begründeten Einstimmigkeits-Voraussetzungen erfolgt danach eine alternative Abstimmung über die Punkte a) und b), um festzustellen, ob eine Einstimmigkeit zu erwarten ist:

Abstimmung	zu	a):	Von den 45 anwesenden oder vertretenen Eigentümern (siehe Seite 1, Punkt b) haben gestimmt: 38 Eigentümer gegen den Antrag; 5 Eigentümer enthielten sich der Stimme; 1 Eigentümer stimmte für den Antrag. (Eigentümer D. stimmte nicht mit ab).
Abstimmung	zu	b):	Von den 45 anwesenden oder vertretenen Eigentümern haben gestimmt: 11 Eigentümer gegen den Antrag; 3 Eigentümer enthielten sich der Stimme; 30 Eigentümer stimmten für den Antrag. (Eigentümer. D. stimmte nicht mit ab).

Da somit eine Einstimmigkeit in der Versammlung und auch für die Gesamtgemeinschaft nicht zu erwarten ist, sind beide Anträge abgelehnt.” (Blatt 40, 41 GA)

Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

1. Es wird festgestellt, daß die Antragstellerin berechtigt ist, die im Aufteilungsplan Nummer 1) bezeichneten Büroräume im Erdgeschoß des Hauses N. an einen Kinderarzt zu vermieten.
2. Es wird hilfsweise festgestellt, daß die Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu der Ziffer 1) angegebenen Vermietung durch den Mehrheitsbeschluß vom 27.06.1994 erfolgt ist.

Die Beteiligten zu 2 haben (zunächst in einem gesonderten Verfahren, das vom Amtsgericht mit dem ersten Verfahren verbunden worden ist) beantragt,

der Beteiligten zu 1 aufzugeben, die Nutzung der in ihrem Eigentum stehenden Teileigentumseinheit N. in 4… D. – in der Teilungserklärung mit Nr. 0… bezeichneten Eigentumseinheit als Kinderarztpraxis zu unterlassen und das insoweit bestehende Mietverhältnis zu kündigen.

Die Beteiligten zu 3 haben um

Zurückweisung der Anträge der Beteiligten zu 1 gebeten.

Das Amtsgericht hat dem Hauptantrag der Beteiligten zu 1 stattgegeben und den Antrag der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen.

Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 2 sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Antrag,

den Beschluß des Amtsgerichts aufzuheben und die Beteiligte zu 1 gemäß dem erstinstanzlichen Antrag der Beteiligten zu 2 zu verurteilen.

Die von den Beteiligten zu 3 zunächst eingelegte Beschwerde ist zurückgenommen worden.

Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu ...