OLG Düsseldorf Beschluss vom 15.10.2003 - I-3 Wx 225/03

Tenor

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird der angefochtene Beschluss teilweise dahin abgeändert, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 13.02.2002 zu TOP 13 betreffend die Reinigungspläne nur hinsichtlich des Reinigungsplans für den Außenbereich für ungültig erklärt wird.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 2 zu 5/6, die Beteiligte zu 1 zu 1/6. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 3.000 EUR.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der o.a. Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligten zu 2. sind Sondereigentümer der Wohnung im Erdgeschoss. Ihnen steht ein Sondernutzungsrecht an einer Terrasse, einer Garage und an dem hinter dem Haus gelegenen Garten zu. Die Beteiligte zu 1. ist Sondereigentümerin der im Obergeschoss liegenden Wohnung, zu der ein Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse gehört. Sie hat ihre Wohnung vermietet.

Beide Beteiligten haben am 04.08.1989 die Teilungserklärung aus dem Jahre 1984 dahin geändert, dass die Betriebskosten der Wohnanlage von den Wohnungseigentümern jeweils zur Hälfte zu tragen sind.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.02.2003 haben die Beteiligten mit der Stimmenmehrheit der Beteiligten zu 2. u.a. beschlossen, dass

1. die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rückstausicherung, der Wechsel defekter Glühbirnen und die Reinigung der Einfahrt jeweils im jährlichen Wechsel von einem der Wohnungseigentümer ausgeführt werden sollte (TOP 6),
2. die Heizkosten nicht durch Ablesegeräte zu erfassen und durch eine Fachfirma abrechnen zu lassen, sondern es bei der Regelung in der Teilungserklärung zu belassen, wonach die Heizkosten jeweils hälftig geteilt werden (TOP 8),
3. die Reinigung der Anlage im Außen- und Innenbereich nach einem beigefügten Reinigungsplan durchgeführt werden sollte.

Die Beteiligte zu 1. hat beim Amtsgericht beantragt, u.a. diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Sie hat die Auffassung vertreten, die Durchführung der unter TOP 6 genannten Arbeiten in Eigenleistung könne von ihr nicht verlangt werden. Auf die separate Erfassung und Abrechnung der Heizkosten habe sie unter Berücksichtigung der Vorschriften der Heizkostenverordnung einen Anspruch und der unter TOP 13 beschlossene Reinigungsplan widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das Amtsgericht hat den Beschluss zu TOP 6 teilweise für ungültig erklärt und im übrigen die Anträge zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht den Beschluss zu TOP 6 auch insoweit für ungültig erklärt, als die Wartung der Rückstausicherung und die Reinigung der Einfahrt durch die Parteien beschlossen worden war, ferner hat es die Beschlüsse zu TOP 8 und TOP 13 bezüglich der Erfassung der Heizkosten und der Reinigungspläne für ungültig erklärt.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligten zu 2. mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit dem Antrag, unter Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses die Anträge betreffend die Beschlüsse zu TOP 6 (Reinigung der Einfahrt), TOP 8 und TOP 13 zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 1. ist dem Rechtsmittel entgegen getreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat nur zu einem geringen Teil Erfolg, im übrigen ist die Entscheidung des Landgerichts nicht mit Rechtsfehlern behaftet (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, der zu TOP 6 gefasste Beschluss sei ungültig, soweit darin die abwechselnde Wartung der Rückstausicherung und die abwechselnde Reinigung der Einfahrt beschlossen worden sei, da dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspreche. Zwar könne eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden, jedoch müsse eine solche Verpflichtung im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer billigem Ermessen entsprechen. Das sei hier nicht der Fall. Hinsichtlich der Reinigung der Einfahrt mittels eines Hochdruckreinigers könne die Beteiligte zu 1. zwar eine solche Tätigkeit ausüben, gleichwohl widerspreche die Regelung aber einer ordnungsgemäßen Verwaltung, denn sie berücksichtige nicht, dass die Beteiligten zu 2. die Hofeinfahrt wesentlich stärker nutzen als die Beteiligte zu 1. Finde aber ein unterschiedlicher Gebrauch statt, so müsse auch das Verhältnis des Gebrauchs für die Lastentragung maßgebend sein.

Der Beschluss hinsichtlich der Heizkosten sei für ungültig zu erklären, denn die Beteiligte zu 1. könne nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung verlangen, dass Ablesegeräte installiert und die Heizkosten über eine Fachfirma abgerechnet würden. Die Heizkostenverordnung finde nämlich auch auf das Wohnungseigentum Anwendung, die Bestimmung des § 2 Heizkostenverordnung stehe im konkreten Fall der Anwendung nicht entgegen.

Schließlich widerspreche der unter TOP 13 beschlossene ...