OLG Celle Urteil vom 12.12.2007 - 3 U 104/07

Leitsatz (amtlich)

Voraussetzungen, unter denen der Pfandrechtsgläubiger zu Lasten des Grundstücksverkäufers und -eigentümers die Umschreibung des Eigentums auf den Auflassungsempfänger - seinen Schuldner - erwirken kann, obwohl Umschreibungsreife nach dem zwischen den Kaufvertragsparteien geschlossenen Vertrag noch nicht vorlag; Möglichkeit des Rechtsmittels auf Grundbuchberichtigung.

Normenkette

BNotO § 19 Abs. 1 S. 1, § 19 S. 3, § 24; BGB § 839 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Hannover (Urteil vom 20.04.2007; Aktenzeichen 16 O 313/06)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 16.10.2008; Aktenzeichen III ZR 15/08)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 20.4.2007 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des LG Hannover (16 O 313/06) wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe eines die vollstreckbare Forderung um 10 % übersteigenden Betrages abzuwenden, soweit nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin nimmt den Beklagten wegen Verletzung einer notariellen Amtspflicht auf Schadensersatz in Anspruch.

Mit notarieller Urkunde Nr. 433/2004 des H. Notars Dr. K. vom 20.2.2004 veräußerte die Klägerin ein in H. gelegenes Grundstück an die B. GmbH (im Folgenden nur B.) zum Preis von 505.000 EUR. Der Kaufpreis sollte von der Käuferin bis spätestens 30.6.2004 auf ein bei dem Notar Dr. K. eingerichtetes Notaranderkonto eingezahlt werden. Diese Frist wurde später einvernehmlich bis zum 30.9.2004 verlängert. Die B. beabsichtigte, den Grundbesitz zu parzellieren und weiterzuveräußern. § 2 Abs. 7 der Urkunde enthielt insoweit die Regelung, dass die Käuferin - sollte sie die Teilflächen vor Kaufpreisfälligkeit weiterveräußert haben - die Zahlungsansprüche aus diesen Kaufverträgen erstrangig i.H.v. 80 % des jeweiligen Kaufpreises erfüllungshalber an die Verkäuferin abtrat, die diese Abtretung annahm.

Ferner wurde gem. § 9 der notariellen Urkunde die Auflassung beurkundet. Gemäß Ziff. III (1) der Urkunde beauftragten die Beteiligten den Notar Dr. K. u.a. damit, die erforderlichen Anträge beim Grundbuchamt zu stellen. Ferner heißt es unter (6) ("Sperrung der Auflassung"): "Von diesem Protokoll soll eine Ausfertigung mit der Auflassungserklärung versehen werden und bei dem Notar mit der Weisung verbleiben, sie dem Grundbuchamt einzureichen, sobald die zur vertragsgerechten Umschreibung erforderlichen Unterlagen vorliegen und alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind, insbesondere der Kaufpreis i.H.v. 505.000 EUR bezahlt bzw. auf dem Notaranderkonto auflagenfrei oder nur mit Auflagen hinterlegt ist, die mit den Mitteln aus diesem Kaufvertrag erfüllt werden können. (...)" Wegen der weiteren Einzelheiten des Inhalts der notariellen Urkunde wird auf Anlage K 1 (Bl. 9-25 d.A.) Bezug genommen.

In der Folgezeit parzellierte die B. das Grundstück in vier Teile und verkaufte diese wie beabsichtigt weiter. Die Kaufverträge mit den Enderwerbern beurkundete der Beklagte, der auch mit deren Vollzug beauftragt war; die von drei Enderwerbern bezahlten Kaufpreise verwahrte er auf seinen Anderkonten. Ein vierter Kaufvertrag wurde später wieder rückgängig gemacht.

Ihrer Verpflichtung, den Kaufpreis an die Klägerin zu zahlen, kam die B. jedoch auch innerhalb der verlängerten Zahlungsfrist nicht nach. Anstatt von ihrem für diesen Fall vertraglich vorgesehenen Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, traf die damals schon von ihrem jetzigen Prozessbevollmächtigten beratene Klägerin am 17.2.2005 mit der B., vertreten durch ihren Geschäftsführer, eine - von dem Beklagten entworfene - privatschriftliche Vereinbarung, wonach abweichend von den Vereinbarungen in der Urkunde UR-Nr. 433/04 des Notars Dr. K. eine Teilabwicklung in der Weise durchgeführt werden sollte, dass aus den auf den Anderkonten des Beklagten verwahrten Beträgen ein Kaufpreisanteil von mindestens 380.000 EUR an die Klägerin gezahlt werden sollte. Ferner lautet die Vereinbarung (Anlage K 2, Bl. 26 - 28 d.A.) weiter wie folgt:

"Hierzu weisen wir, die Unterzeichnenden - Verkäuferin und Käuferin,

a) den Notar Dr. K. unwiderruflich an, dem Notar H. B., H., sämtliche zur lastenfreien Eigentumsumschreibung erforderlichen Unterlagen (insbesondere Pfandhaftentlassung und Vertragsausfertigung mit Auflassung) nebst beurkundeter Auflassung des Gesamtgrundstücks und Antrag auf Eigentumsumschreibung des Gesamtgrundstücks auf die Firma B. zur Verfügung zu stellen;

b) den Notar H. B., H., unwiderruflich an,

• von dem auf den Notaranderkonten hinterlegten Beträgen einen Teilbetrag i.H.v. mindestens 380.000 EUR an die Verkäuferin (...) zu überweisen, sofern sichergestellt ist, dass die Eigentumsumschreibung zugunsten der drei Erwerber der Teilflächen entsprechend den Urkunden erfolgt (..);
• (...)

Weiterhin wird der Notar H. B. unwiderruflich angew...