Kurzbeschreibung
Der Vermieter hat verschiedene Modernisierungsmaßnahmen nach GEG durchgeführt und möchte nun die Miete erhöhen (Modernisierungsmieterhöhung). Dabei hat er die die entstandenen Baukosten um einen ersparten Instandsetzungsaufwand zu kürzen, was dieses Musterschreiben berücksichtigt.
Vorbemerkung
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt für alle Maßnahmen im Sinne von § 555b Abs. 1 Nr. 3, 4, 5 oder 6 BGB, also für Maßnahmen
- der energetischen Modernisierung,
- der Reduzierung des Wasserverbrauchs,
- der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache,
- der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und
- wenn die Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dies sind Maßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, zum Beispiel nach dem Gebäudeenergiegesetz.
Abzug von Instandsetzungskosten
Auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach der neueren BGH-Rechtsprechung ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Jedenfalls dann, wenn das Bauteil über einen nicht unerheblichen Zeitraum der zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden ist, müssen auch die fiktiven Erhaltungskosten (d. h. ohne konkreten Instandsetzungsbedarf) von den umlagefähigen Kosten in der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Hierzu kann auf Lebensdauertabellen, z. B. des Bundes Technischer Experten e. V. – Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte –, zurückgegriffen werden.
Musterschreiben
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Vermieter _____________ _____________ _____________ |
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Durch Boten Frau / Herr / Eheleute _____________ _____________ _____________ |
Zustellungsvermerk Ich, [Vorname, Name], habe das Original in den Briefkasten von ________ am ________ um ________ Uhr geworfen. [Unterschrift] |
| [Ort/Datum] |
Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München
hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB)
Sehr geehrte/r _____________,
die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind nun durch Anbringung des Wärmedämmverbundsystems am 13.11.2024 beendet worden.
Gemäß § 559 Abs. 1 BGB bin ich berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Mit Schreiben vom 05.02.2024 habe ich bereits entsprechend den Voraussetzungen der §§ 555c, 555b BGB die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen angekündigt.
Mit demselben Schreiben wurde mitgeteilt, dass die zu erwartende Mieterhöhung bei monatlich circa 70,00 EUR liegen wird.
Im Mehrfamilienhaus Blumenstraße 6 in München wurde im Zeitraum vom 29.07.2024 bis 13.11.2024 ein mineralisches Wärmedämmverbundsystem an der Außenfassade angebracht.
Die Kosten für die Anbringung des Wärmedämmverbundsystems belaufen sich gemäß Rechnung der Firma Mauerwerk auf 60.000,00 EUR.
Die Wärmedurchgangskoeffizienten der Außenwände von 0,24 W/(m2K) durch Anbringung der Wärmedämmung entsprechen den Vorgaben des GEG.
Bei der Anbringung des Wärmedämmverbundsystems handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB. Die Maßnahme ist eine bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b Nr. 1 BGB). Die prognostizierte Energieeinsparung beläuft sich auf etwa 15 %.
Darüber hinaus handelt es sich um eine Maßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB, die aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die ich als Vermieter nicht zu vertreten habe.
Vor der Durchführung der Maßnahme verfügte das Haus über keine Wärmedämmung. Das Mehrfamilienhaus wurde im Jahr 1963 errichtet. Seitdem wurden mehrfach Schönheitsreparaturen und neue Farbanstriche durchgeführt, an der Substanz wurde bis dato nichts geändert. Etwa 20 % der Außenfassade waren nach den Feststellungen des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Schneider schadhaft, vor allem wegen bestehender Putzabplatzungen.
Infolgedessen waren die sogenannten bedingten Anforderungen nach § 48 GEG zu beachten.
Nachdem die Änderungen mehr als 20 % der Bauteilfläche betrafen, mussten die Wärmedurchgangskoeffizienten nach § 48 GEG eingehalten werden.
Daher sind die entstandenen Baukosten um den ersparten Instandsetzungsaufwand zu kürzen. Die ersparten Instandsetzungskosten belaufen sich gemäß den Feststellungen des Sachverständigen auf 12.000,00 EUR und wurden angerechnet. Der Restbetrag der angefallenen Baukosten kann gemäß §§ 559 Abs. 1, 555b Nr. 1, 6 BGB im Rahmen der Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden:
| Die Gesamtkosten der baulichen Maßnahme belaufen sich gemäß Rechnung der Firma Mauerwerk auf | 60.0... |
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