Mietvertrag mit jedem einzelnen Miterben der Erbengemeinschaft

Leitsatz

Ein Mietvertrag, der von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossen wurde, kann mangels Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft nur mit den einzelnen Miterben zu Stande kommen: Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung eines befristeten Mietvertrages. Im Mietvertrag ist ein Vertreter der Erbengemeinschaft als Vermieter eingetragen. Der BGH bestätigt, dass der Mietvertrag tatsächlich mit allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft zu Stande gekommen und nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, da die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist. Der Vertrag ist dahingehend auszulegen, dass der Begriff der Erbengemeinschaft von den Vertragsparteien als Kurzbezeichnung für die Erben verstanden wurde. Der Mietvertrag wurde durch die ordentliche Kündigung beendet: Der Vertrag entsprach nicht der erforderlichen Schriftform, daher gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, war somit ordentlich kündbar. Die Schriftform ist nicht gewahrt, da sie die Bezeichnung aller Vertragsparteien voraussetzt. Hier war als Vermieter lediglich die Erbengemeinschaft im Vertrag aufgeführt, aber nicht die einzelnen Miterben. Die Befristung der Vertragslaufzeit ist daher unwirksam. Der Vertrag konnte ordentlich gekündigt werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 11.09.2002, XII ZR 187/00

Fazit:

Ist im Mietvertrag als Partei eine Erbengemeinschaft als solche aufgeführt, ist nicht die Erbengemeinschaft Vertragspartei, sondern es sind alle Miterben Vertragspartei. Die Wahrung der Schriftform setzt aber voraus, dass alle einzelnen Miterben aufgeführt sind. Ist die Schriftform nicht eingehalten, kann sich der Mieter frühzeitig vom befristeten Vertrag lösen.