Mietspiegel / 2 Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB)

2.1 Begriff (§ 558d Abs. 1 BGB)

Der qualifizierte Mietspiegel wird definiert als "Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist". Diese Definition wurde mit Wirkung zum 1.7.2022 im Rahmen der Mietspiegelreform geändert. Die bisher zuständige Gemeinde wird durch eine nach Landesrecht zu bestimmende Behörde ersetzt. Es bleibt ansonsten bei den bekannten Zuständigkeiten, denn nach § 558c Abs. 2 BGB gilt weiterhin der Gemeindebegriff.^[1]

Als Voraussetzung für die Qualifikation wird seit der Mietspiegelreform ab 1.7.2022 gefordert, dass der Mietspiegel die Anforderungen der Mietspiegelverordnung an qualifizierte Mietspiegel erfüllt. Neben der Beachtung wissenschaftlicher Grundsätze bei der Erstellung wird außerdem die Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter gefordert.

Wichtig

Erstellung qualifizierter Mietspiegel

Qualifizierte Mietspiegel müssen nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Zulässig sind die Regressions- oder Tabellenanalyse oder eine Kombination beider Methoden oder eine vergleichbar geeignete Methode, § 7 MsV.

Hinweis

Datengrundlagen

Ein Mietspiegel basiert auf der Grundlage einer direkten Datenerhebung durch Befragung von Vermietern und Mietern. In der Mietspiegelverordnung ist detailliert geregelt, welchen Umfang eine repräsentative Stichprobe umfassen muss. Bei der Tabellenanalyse ist im Regelfall eine Belegung von mindestens 30 Wohnungen pro Tabellenfeld erforderlich, § 11 Abs. 2 MsV. Bei Regressionsanalysen genügt ein Stichprobenumfang von 3.000 Wohnungen.

[1] § 558d Abs. 1 BGB.

2.2 Fortschreibung (§ 558d Abs. 2 BGB)

Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von 2 Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.^[1] Die Anpassung kann durch eine Neuerstellung, aber auch durch eine Fortschreibung anhand von Stichproben oder entsprechend dem Preisindex für die Lebenshaltung erfolgen. Nach 4 Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Hinweis

Fortschreibung durch Stichproben

Entscheidet sich der Herausgeber des Mietspiegels für eine Anpassung anhand von Stichproben, so ist er hinsichtlich der Auswahl der Wohnungen und der hierfür verwendeten Methode seit 1.1.2022 an die Vorgaben der Mietspiegelverordnung gebunden.

Entscheidet sich der Herausgeber des Mietspiegels für die Fortschreibung durch Indexierung, so darf er nur die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde legen. Eine Fortschreibung nach anderen Preisindices ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nicht möglich.

Die Anpassung durch eine Stichprobe oder eine Fortschreibung entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex ist nur einmal möglich.

Achtung

Nur 4 Jahre gültig

Nach 4 Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.

Werden die Fristen für die Fortschreibung und Neuerstellung nicht beachtet, geht die Qualifikation verloren. Der Mietspiegel kann dann nur noch als "einfacher" Mietspiegel verwendet werden.

[1] § 558d Abs. 2 BGB.