2.7.1 Form
§ 559 Abs. 1 BGB stellt hinsichtlich der Modernisierungsmieterhöhung auf eine durchgeführte Maßnahme der Modernisierung ab. Bevor also die Modernisierungsmaßnahme nicht abgeschlossen ist, kann auch keine Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die Mieterhöhungserklärung selbst ist eine einseitige empfangsbedürftige Gestaltungserklärung. Sie muss bei einer Mehrheit von Mietern gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Eine nicht an alle Mieter gerichtete Erhöhungserklärung ist unwirksam.[1]
Die Mieterhöhung muss nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB in Textform erklärt werden. Die Textform ist stets maßgeblich, wobei die Erklärung selbstverständlich auch in Schriftform abgegeben werden kann. Die Textform ist auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag etwa ein Schriftformerfordernis für Vertragsänderungen vorgeschrieben ist.[2] Auch im befristeten Mietverhältnis ist nicht etwa § 550 BGB zu beachten, der Schriftform vorsieht. Auch hier genügt grundsätzlich Textform.
Die Mieterhöhung muss immer vom jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung stammen. Der Vermieter muss also als Bauherr der Maßnahme fungieren. In Erwerbsfällen, also in Fällen eines Vermieterwechsels, kann sie auch vom Erwerber als neuem Vermieter erklärt werden. Unerheblich ist insoweit, ob die Modernisierungsmaßnahme vor oder nach dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen wurde.[3]
2.7.2 Inhalt
Ihrem Wesen nach stellt die Mieterhöhungserklärung des Vermieters eine einseitige Gestaltungserklärung dar. Sie ist also nicht von der Zustimmung des Mieters abhängig. Vor diesem Hintergrund muss sie inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen genügen. Genügt sie diesen nicht, ist sie unwirksam. Zunächst muss der Vermieter in seiner Mieterhöhungserklärung deutlich machen, dass diese auf einer Modernisierungsmaßnahme beruht. Andernfalls kann der Mieter sie nicht einer formellen Plausibilitätsprüfung unterziehen.
Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.[1] Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass der Mieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung überprüfen und hierzu ggf. sachkundige Personen hinzuziehen kann.
Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.[2] Bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie sind neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend[3] (siehe hierzu das Muster in Kap. 2.7.2.3).
2.7.2.1 Modernisierende Erhaltung
Im Fall der modernisierenden Erhaltung bzw. Instandsetzung muss der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vornehmen. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt.[1]
2.7.2.2 Mehrere Modernisierungsmaßnahmen
Bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen genügt die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. Eine Aufschlüsselung der fü...
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